Обобщение судебной практики рассмотрения дел, связанных с применением ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ

ОБОБЩЕНИЕ

судебной практики рассмотрения дел, связанных с применением ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», за период с 16.12.2009 по 15.12.2010.

 

 

г.Красноярск                                                                                                         29.04.2011     

 

В соответствии с пунктом 3.3. Плана работ судебной коллегии по рассмотрению экономических споров, возникающих из административных правоотношений, на I полугодие 2011 года проведено обобщение практики рассмотрения дел, связанных с применением Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Предметом обобщения послужили судебные акты Арбитражного суда Красноярского края, обжалованные в вышестоящие инстанции лицами, участвующими в деле, а также выбранные путем интеллектуального поиска в программе АИС «Судопроизводство».

При рассмотрении споров о реализации преимущественного права выкупа арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества арбитражным судам следует руководствоваться:

1) информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

2) постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации:

- от 09.02.2010 № 15353/09. В данном постановлении сделан вывод, согласно которому сделка по отчуждению муниципального имущества субъекту малого и среднего предпринимательства, совершенная до вступления в силу Закона № 159-ФЗ без соблюдения Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» о реализации имущества на конкурсной основе после вступления в силу Закона № 159-ФЗ не может быть признана недействительной;

- от 05.10.2010 № 5153/10, в котором сформулирован вывод о недействительности в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации договора о закреплении муниципального имущества за учреждением на праве оперативного управления, совершенного после вступления в силу Закона № 159-ФЗ и подачи арендатором этого имущества в уполномоченный орган заявления о реализации им преимущественного права на выкуп арендуемого помещения;

- от 07.09.2010 № 2472/10, в котором изложена следующая правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: безвозмездная передача муниципального имущества в собственность Российской Федерации на основании статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» после возникновения у субъекта малого или среднего предпринимательства преимущественного права на выкуп по Закону № 159-ФЗ незаконна;

- от 06.07.2010 № 2468/10, согласно которому органы местного самоуправления в соответствии со статьей 1 Закона № 159-ФЗ, отсылающей к Федеральному закону от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в части не урегулированной данным законом, обладают компетенцией в установлении порядка внесения платежей за выкупаемое муниципальное имущество при оплате его в рассрочку;

- от 17.03.2011 № 13661/10, в котором Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулирован следующий вывод: в случае, если рыночная стоимость объекта определена независимым оценщиком без учета налога на добавленную стоимость, согласована сторонами путем включения в договор купли-продажи муниципального имущества, данная стоимость не может быть уменьшена на сумму налога на добавленную стоимость, поскольку гражданское законодательство не предусматривает возможность уменьшения ранее согласованной сторонами договорной цены имущества, а налоговое законодательство к условиям такого договора не применяется;

3) на момент написания обобщения в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора переданы следующие дела:

- дело № А07-5712/2010, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2011 № ВАС-18149/10, судебное заседание назначено на 07.06.2011. По данному делу затрагиваются ряд вопросов: во-первых, включается ли в срок аренды для реализации преимущественного права выкупа имущества, арендуемого юридическим лицом, срок действия договора аренды, заключенного с одним из учредителей данного юридического лица и действовавшего до заключения договора с юридическим лицом, если переход прав аренды к юридическому лицу состоялся не в форме перенайма, а путем заключения нового договора аренды и расторжения с учредителем юридического лица договора. Во-вторых, договор аренды с юридическим лицом заключен после вступления в силу Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», а следовательно, значима оценка данного договора Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на предмет соответствия/ несоответствия данному федеральному закону;

- дело № А40-168413/09-3-1268, Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2011 № ВАС-623/11, судебное заседание назначено на 28.06.2011. В число вопросов, потенциально возможных к разрешению Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, относится вопрос о выкупе части арендуемого имущества, поставленного в соответствии с законодательством на государственный кадастровый учет (тезис № 6 данного обобщения).

 

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА:

 

1. При решении вопроса об отнесении заявителя к субъектам малого и среднего предпринимательства орган, уполномоченный на осуществление функции по приватизации имущества,  должен руководствоваться показателями по средней численности работников и выручки от реализации товаров (работ, услуг) за два предшествовавших году подачи заявления о выкупе календарных года, следующих один за другим. Названные показатели по текущему году не являются значимыми для целей реализации преимущественного права выкупа.

Дело № А33-1609/2010.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд к органу местного самоуправления  о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права в отношении арендуемого нежилого помещения.

Отказывая в удовлетворении заявления общества о реализации преимущественного права выкупа, орган местного самоуправления основывался на том, что общество не является субъектом малого или среднего предпринимательства, поскольку выручка общества за 2008 и 2009 годы превышала предельный размер, установленный постановлением Правительства Российской Федерации от 22.07.2008 № 556 «О предельных значениях выручки от реализации товаров (работ, услуг) для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства» (далее – постановление Правительства Российской Федерации № 556), в результате чего, по мнению ответчика, общество не соответствует условию, предусмотренному пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Суд первой инстанции при рассмотрении дела установил следующее.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ преимущественным правом выкупа арендуемого имущества наделены субъекты малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»  к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся субъекты, соответствующие, в том числе, следующим условиям:

1) средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать установленные законом предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства;

2) выручка от реализации товаров (работ, услуг) или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства. Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.07.2008 № 556 установлены предельные значения выручки от реализации товаров (работ, услуг) за предшествующий год.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»  категория субъекта малого или среднего предпринимательства изменяется только в случае, если предельные значения субъекта выше или ниже названных предельных значений в течение двух календарных лет, следующих один за другим.

Заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества представлено обществом в орган местного самоуправления в декабре 2009 года.

Учитывая то обстоятельство, что выручка определяется по итогам календарного года, ответчику при решении вопроса о том, является ли общество субъектом малого и среднего предпринимательства, следовало руководствоваться показателями по средней выручке за год или балансовой стоимости активов за 2007 год и за 2008 год. Показатели за текущий 2009 год не могут быть приняты как основание для отказа обществу в удовлетворении заявления о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.  

Как следует из материалов дела, в 2008 году вышеуказанные показатели заявителя превысили установленные частью 1 статьи 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» предельные значения. Однако, в 2007 году показатели по средней численности работников, по полученной выручке за год или балансовой стоимости активов находились в пределах нормы для отнесения к категории среднего предпринимательства.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд пришел к выводу, что заявитель имеет право на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Решением суда отказ органа местного самоуправления в реализации обществом преимущественного права в отношении нежилого помещения признан незаконным.

Решение оставлено в силе судами апелляционной и кассационной инстанций.

 

2. Правом на выкуп арендуемого помещения обладает юридическое лицо, которое на момент введения в действие Закона № 159-ФЗ не осуществляет деятельность, исключающую реализацию данного права (деятельность ломбарда, игровая деятельность и т. д.).

Дело № А33-4896/2010.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа органа местного самоуправления в преимущественном праве на приватизацию имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Обосновывая отказ в удовлетворении заявления общества о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения, ответчик указывал, что заявитель подпадал под исключение, установленное абзацем 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, а именно, осуществлял деятельность ломбарда и с момента прекращения им деятельности ломбарда прошло менее двух лет. Поэтому на заявителя, по мнению ответчика, не подлежит распространению преимущественное право приватизации арендуемого имущества.

Признавая отказ в реализации преимущественного права выкупа незаконным, арбитражный суд исходил из следующего.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ преимущественное право выкупа арендуемого имущества не распространяется на субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» поддержка не может оказываться в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, являющихся ломбардами.

В ходе рассмотрения дела установлено, что на дату введения в действие Закона  № 159-ФЗ, а также обращения в орган местного самоуправления с заявлением о реализации преимущественного права общество не оказывало услуги ломбарда, снято с учета в межрегиональном управлении Росфинмониторинга, что подтверждается уведомлением указанного органа, а также справками Федеральной службы государственной статистики, выписками из ЕГРЮЛ. По данным бухгалтерской отчетности общества выручка от деятельности ломбарда отсутствовала, начиная с 2008 года. 

Оценив представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что закон не ставит преимущественное право на выкуп муниципального имущества в зависимость от срока, в течение которого арендатор не осуществляет деятельность, исключающую поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства. Основополагающим критерием при осуществлении указанного права, как указал суд, является соответствие арендатора признакам, указанным в статье 3 Закона № 159-ФЗ, в т.ч. наличие права аренды непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона, а также отсутствие у субъекта на момент введения в действие данного закона и обращения с заявлением о реализации преимущественного права признаков, установленных частью 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».   Временные рамки установлены законом только в отношении срока аренды муниципального имущества (не менее 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона) и не распространяются на иные условия реализации преимущественного права на приобретение такого имущества.

Решением суда первой инстанции отказ органа местного самоуправления в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения признан незаконным.

Решение оставлено в силе судами апелляционной и кассационной инстанций.

 

3. При отсутствии доказательств фактического осуществления арендатором муниципального имущества деятельности, исключающей поддержку малого и среднего предпринимательства (деятельность ломбарда, по организации азартных игр и др.), в удовлетворении заявления о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения не может быть отказано.

Дела №№ А33-10162/2010.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением к органу местного самоуправления об оспаривании отказа в реализации преимущественного права на приватизацию имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Ответчик, отказывая в удовлетворении заявления, указывал, что  общество не соответствует требованиям, предъявляемым законом для предоставления преимущественного права на приобретение арендованного имущества, в том числе в связи с тем, что одним из видов деятельности общества является деятельность в сфере игорного бизнеса. Вывод органа местного самоуправления об осуществлении заявителем деятельности по организации азартных игр основан на документах, представленных обществом при подаче заявления о приватизации, а именно на уставе общества и справке об идентификационных кодах по общероссийским классификаторам.

Суд первой инстанции в удовлетворении требований общества отказал, посчитав правомерным в качестве основания для отказа в приватизации ссылку на наличие в видах деятельности общества организацию азартных игр. При вынесении решения суд исходил из следующего.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ преимущественное право выкупа арендуемого имущества не распространяется на субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Согласно пункту 3 части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» поддержка не может оказываться в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса.

При рассмотрении заявления общества о приватизации арендуемого имущества органом местного самоуправления установлено, что согласно представленным документам общество осуществляет предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса, что следует из устава общества и справки «Об идентификационных кодах по Общероссийским классификаторам».

Орган местного самоуправления при принятии решения о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества либо об отказе в предоставлении такого права руководствуется документами, представленными указанными субъектами, и на основании представленных документов делает соответствующие выводы. Закон № 159-ФЗ не возлагает на органы местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, обязанности по сбору доказательств, подтверждающих соответствие субъектов малого и среднего предпринимательства, обратившихся с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, не предоставляет органам местного самоуправления права истребовать у государственных (муниципальных) органов и иных лиц какую-либо информацию, свидетельствующую о соответствии обратившегося с заявлением лица требованиям указанной нормы.

Поскольку Закон № 159-ФЗ исключает возможность преимущественного права на приобретение арендуемого имущества для субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса, заявитель должен был учитывать данные требования при обращении с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления и принять все необходимые меры к исключению указанного вида деятельности из перечня осуществляемых в соответствии с учредительными документами.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требования заявителя, руководствуясь следующим.

Включение в устав общества деятельности по организации азартных игр, что, соответственно, отразилось в выписке из ЕГРЮЛ, справке об идентификационных кодах по общероссийским классификаторам, само по себе не свидетельствует о фактическом осуществлении обществом такого вида деятельности. Орган местного самоуправления не представил каких-либо доказательств осуществления обществом деятельности по организации азартных игр с момента государственной регистрации до обращения с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В материалы дела представлены документы, ставящие под сомнение вывод органа местного самоуправления об осуществлении заявителем деятельности по организации азартных игр. Так, в договоре аренды нежилого помещения размер арендной платы рассчитан с учетом коэффициента, определяющего вид деятельности, 1.0, тогда как для организаций, осуществляющих деятельность в сфере игорного бизнеса, указанный коэффициент составляет 5.0. Согласно ответу налоговой инспекции, общество не является плательщиком налога на игорный бизнес, находится на упрощенной системе налогообложения.

Кроме того, Законом Красноярского края «О запрете деятельности по организации и проведению азартных игр на территории края» запрещена на территории Красноярского края деятельность по организации и проведению азартных игр с 1 июля 2007 года.

С учетом непредставления ответчиком доказательств фактического осуществления заявителем деятельности по организации азартных игр, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о неправомерности отказа заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

 

По делу № А33-17581/2010 рассмотрен аналогичный спор.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением к органу местного самоуправления об оспаривании отказа в реализации преимущественного права на приватизацию имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Ответчик, отказывая в удовлетворении заявления, указывал, что  общество не соответствует требованиям, предъявляемым законом для предоставления преимущественного права на приобретение арендованного имущества в связи с тем, что согласно уставу общества одним из видов деятельности общества является деятельность ломбарда.

Суд первой инстанции на основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ, пункта 3 части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» в удовлетворении требований общества отказал, посчитав доказанным факт осуществления ответчиком деятельности ломбарда. Данный вывод суд первой инстанции сформулировал на основании устава, в котором в качестве дополнительного вида деятельности была указана организация ломбарда; дополнительного соглашения к договору аренды, согласно которому часть арендуемых помещений передается арендатору для использования под ломбард; письма органа государственной статистики, содержащего указание о наличии у общества в качестве дополнительного вида деятельности предоставления ломбардами краткосрочных кредитов.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требования заявителя, посчитав недоказанным факт осуществления обществом деятельности ломбарда.

 Суд апелляционной инстанции указал, что согласно пункту 1 части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» поддержка не может оказываться в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, являющихся ломбардами.

По смыслу пункта 1 статьи 358 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 10.01.2003 № 15-ФЗ) деятельность ломбарда заключалась в принятии специализированными организациями от граждан в залог движимого имущества, предназначенного для личного потребления, в обеспечение краткосрочных кредитов.

Статьей 2 Федерального закона от 19.07.2007 № 196-ФЗ «О ломбардах» установлено, что ломбардом является юридическое лицо - специализированная коммерческая организация, основными видами деятельности которой являются предоставление краткосрочных займов гражданам и хранение вещей.

Буквальное толкование установленного судом первой инстанции содержавшегося в уставе общества от 1998 года вида деятельности - «организация ломбардов» - как указал суд, не свидетельствует о том, что само общество являлось ломбардом, как то определено приведенными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 19.07.2007 № 196-ФЗ «О ломбардах».

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что до 2007 года деятельность ломбардов подлежала обязательному лицензированию. После принятия Федерального закона от 19.07.2007 № 196-ФЗ «О ломбардах» ломбарды отнесены к специализированным коммерческим организациям, которым запрещено заниматься другими видами деятельности. В свою очередь общество в период до 2007 года не обладало лицензией на осуществление деятельности ломбардов, а по данным представленной обществом бухгалтерской и налоговой отчетности за период с 2008 по 2010 годы выручка заявителя формировалась от видов деятельности, не относящихся к ломбардной.

С учетом отсутствия доказательств осуществления в период с 2008 по 2010 годы деятельности ломбарда и наличия доказательств осуществления в указанный период иной, не связанной с услугами ломбарда, деятельности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необоснованном отнесении общества к исключению, установленному пунктом 1 части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», препятствующем реализации права преимущественного выкупа арендуемого имущества.     

 

 

4. Закон № 159-ФЗ не распространяется на имущественные комплексы, зарегистрированные как единый, неделимый имущественный комплекс, состоящий не только из помещений, но и из иных сооружений и конструкций, технические параметры которых не могут быть выражены в квадратных метрах, с площадью застройки, превышающей предельные значения.

Дело № А33-544/2010.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа органа местного самоуправления в предоставлении обществу преимущественного права покупки сооружений - автозаправочной станции, и обязании администрации  предоставить обществу преимущественное право покупки сооружения - автозаправочной станции.

Орган местного самоуправления, обосновывая отказ, указал, что объектом аренды является недвижимое имущество, представляющее собой сооружение общей площадью 6295, 4 кв.м., объект является неделимым, в его состав входят здания, ограждения и сооружения, технические параметры отдельных объектов учета (топливно-раздаточные колонки, резервуары) не могут быть выражены в квадратных метрах.

Общество, оспаривая отказ органа местного самоуправления, указывало, что площадь непосредственно помещений АЗС не превышает предельно установленных законом значений, а Закон Красноярского края от 30.10.2008 № 7-2279 «Об установлении предельного значения площади и срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на его приобретение» неправомерно установил требования к арендованному имуществу, а не к помещению, чем ограничил права арендаторов.    

В ходе рассмотрения дела установлено, что арендуемое имущество представляет собой имущественный комплекс, состоящий из здания АЗС, здания производственно-бытового корпуса, забора, ворот, асфальтового и бетонного покрытия дорог, площадки, фундамента колонок, бетонных площадок, топливно-раздаточных колонок, резервуарного парка, фонарей, зарегистрированный в едином государственном реестре объектов градостроительной деятельности как единый, неделимый объект недвижимого имущества. Площадь застройки указанного объекта составляет более 1000 кв.м., установленных в качестве одного из условий реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества. Кроме того, технические параметры объектов учета (топливно-раздаточные колонки, резервуары) не могут быть выражены в квадратных метрах.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что законодатель, установив в пункте 3 статьи 3 Закона № 159-ФЗ допустимый размер общей площади арендуемых помещений в качестве обязательного условия для предоставления преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, исключил возможность применения названного Закона к выкупу арендуемого недвижимого имущества, представляющего собой единый имущественный комплекс, состоящий не только из помещений, но и из иных сооружений и конструкций, технические параметры которых не могут быть выражены в квадратных метрах.

При этом не имеет правового значения тот факт, что общество соответствует всем иным критериям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, поскольку преимущественное право на приобретение арендуемого имущества возникает только в случае наличия совокупности всех условий, предусмотренных названной статьей.

Также судом обращено внимание на то, что при получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства Законом № 159-ФЗ на уполномоченный орган не возложена обязанность предпринимать действия по разделению арендуемого имущества на обособленные объекты для того, чтобы заинтересованное лицо имело возможность реализовать преимущественное право в отношении образовавшихся в результате разделения объектов в случае, если арендуемое субъектом малого или среднего предпринимательства имущество превышает по площади установленное предельное значение.

Доказательства того, что на момент обращения общества к органу местного самоуправления с соответствующим заявлением обособленные объекты из состава имущественного комплекса были сформированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости, не представлены, поэтому оснований считать обжалуемый отказ органа местного самоуправления не соответствующим положениям Закона от № 159-ФЗ не имеется.

В удовлетворении требований общества отказано.

Решение оставлено в силе судами апелляционной и кассационной инстанций.

 

5.  У органа местного самоуправления отсутствует обязанность формирования из арендуемого помещения нескольких самостоятельных помещений в целях реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права выкупа такого помещения в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

Дело № А33-13014/2010.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд к органу местного самоуправления с заявлением о признании недействительным решения об отказе в предоставлении преимущественного права на выкуп части нежилого помещения общей площадью 977 кв.м.

Ответчик, оспаривая требования заявителя, указывал на превышение площади арендуемого обществом помещения предельного значения, установленного для государственного имущества Красноярского края или имущества муниципальных образований, в отношении которого арендаторы могут реализовать преимущественное право на выкуп. Кроме того, общество претендует на часть объекта недвижимости общей площадью 1210,7 кв.м., которая не сформирована в качестве обособленного объекта по правилам Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Оспаривая отказ органа местного самоуправления, заявитель ссылался на возможность формирования из занимаемого им помещения двух обособленных помещений, в т.ч. заявленной обществом площадью 977 кв. У органа местного самоуправления существует обязанность разделить арендуемый обществом объект недвижимости на самостоятельные помещения в целях соблюдения заявителем условий выкупа. 

Арбитражный суд признал отказ органа местного самоуправления в предоставлении преимущественного права на выкуп части нежилого помещения законным и обоснованным по следующим основаниям:

- статьей 1 Закона Красноярского края «Об установлении предельного значения площади и срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на его приобретение» установлено предельное значение площади арендуемого недвижимого имущества для отчуждения государственного имущества Красноярского края или имущества муниципальных образований путем реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства в размере не более 1000 кв.м.;

- площадь арендуемого обществом нежилого помещения составляет 1210,7 кв.м., что превышает установленный размер;  

- испрашиваемый объект недвижимого имущества не является самостоятельным предметом договора аренды, а является частью нежилого помещения, переданного по договору аренды; на момент подачи в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права и на момент рассмотрения спора помещение площадью 977 кв.м. не сформировано в обособленный объект недвижимого имущества в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»;

- арендуемое по договору помещение площадью 1210,7 кв.м. предназначено для использования под магазин оптовой и розничной торговли. Формальная возможность разделения арендуемого помещения  не означает, что в результате такого разделения могут быть образованы обособленные объекты недвижимости без утраты ими своего функционального назначения и способности их участия в гражданском обороте;

- у департамента отсутствует обязанность формирования из арендуемого помещения двух самостоятельных помещений.

Суд апелляционной инстанции, поддержав выводы суда первой инстанции, указал также на следующие, имеющие значение для дела, обстоятельства.

Собственнику имущества (муниципальному образованию) принадлежат права владения и распоряжения своим имуществом, в связи  с чем необходимо  его волеизъявление на создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов, и при отсутствии такого волеизъявления упомянутая часть указанного нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, право муниципальной собственности на которую не зарегистрировано, не может являться объектом купли-продажи.

При этом представленные заявителем документы технического учета свидетельствуют о наличии только формальной возможности разделения арендуемого нежилого помещения, но не подтверждают, что в результате перепланировки на основе указанного помещения могут быть образованы два обособленных объекта без утраты своего функционального назначения и способности их участия в гражданском обороте.

 

6. Перепланировка помещения, в результате которой за счет сноса и возведения некапитальных перегородок незначительно изменились параметры арендуемого помещения, не препятствует субъекту малого и среднего предпринимательства воспользоваться правом  на приватизацию данного помещения в связи с положениями Закона № 159-ФЗ.

Дело № А33-13518/2010.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа органа местного самоуправления в реализации преимущественного права на приобретение двух нежилых помещений общей площадью 289,9 кв.м.

Отказ в предоставлении преимущественного права на приобретение обществом нежилых помещений орган местного самоуправления мотивировал несоблюдением требований Закона № 159-ФЗ, касающихся времени владения и (или) пользования субъектом малого и среднего предпринимательства объектами недвижимости: непрерывно в течение двух и более лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором аренды такого имущества.

Указанный вывод орган местного самоуправления обосновывал ссылкой на заключенный между обществом и органом местного самоуправления договор аренды, согласно которому помещения общей площадью 289,9 кв.м. были переданы в аренду заявителю после вступления в силу Закона № 159-ФЗ. Ранее общество арендовало несколько помещений, общая площадь которых в разные периоды не соответствовала заявленной к приватизации, в т.ч. согласно дополнительному соглашению к договору аренды от 07.02.2005 превышала заявленную площадь, а согласно дополнительному соглашению к договору от 07.11.2007 была меньше заявленной к приватизации площади.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований заявителя, исходил из того, что договор аренды нежилого помещения с дополнительными соглашениями к нему не может служить доказательством пользования арендуемым имуществом общей площадью 289,9 кв.м не менее двух лет на момент введения в действие Закона   № 159-ФЗ, поскольку дополнение от 29.06.2009 к указанному договору, предметом которого выступили испрашиваемые к выкупу помещения, было оформлено позднее вступления в силу Федерального закона.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и признал незаконным отказ органа местного самоуправления в реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений, исходя из следующего.

Изначально во временное владение и пользование общества с ограниченной ответственностью было передано помещение, состоящее из комнат площадью 286,1 кв.м. и 4,8 кв.м..

В 2005 году произведена перепланировка помещений. Согласно данным технической инвентаризации здания по состоянию на 07.09.2005 в результате произведенной перепланировки площадь арендуемого заявителем помещения составила 289,9 кв.м. Изменение площади на 3,8 кв.м. произошло за счет сноса и возведения некапитальных перегородок, а также в результате включения в указанную площадь части арендуемого холла, которая была функционально связана с ним, не имела самостоятельного назначения.

Таким образом, предметом договора аренды, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью и органом местного самоуправления, и дополнительных соглашений к нему являлось нежилое помещение, площадь которого изменялась в результате перепланировки. Данное обстоятельство позволило суду  апелляционной инстанции заключить, что общество непрерывно в течение более двух лет с момента вступления в силу Закона № 159-ФЗ арендовало испрашиваемое к выкупу помещение, т.е. соответствовало предъявляемым законом требованиям к субъекту, претендующему на право преимущественного выкупа.                     

 

7. Поскольку на момент подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права выкупа арендуемое нежилое помещение являлось самостоятельным объектом кадастрового учета, которое могло быть обособлено от остальных нежилых помещений здания, отказ в приватизации данного помещения незаконен[1].

Дело № А33-5887/2010.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа органа местного самоуправления в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения.

Отказ в предоставлении преимущественного права на приобретение обществом нежилого помещения орган местного самоуправления мотивировал ссылками на нормы Закона № 159-ФЗ и Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», не указав в оспариваемом акте, в чем конкретно выразились нарушения.

В ходе судебного разбирательства орган местного самоуправления заявлял о невозможности реализации обществом преимущественного права на приобретение помещения, так как спорное помещение не является обособленным, поскольку соединено общим проходом с другим помещением, которым заявитель не владеет.

Суд первой инстанции на основании плана первого этажа, экспликации к поэтажному плану, технического паспорта помещения, выписки из Единого государственного реестра объектов капитального строительства установил, что спорное помещение является самостоятельным объектом кадастрового учета, на его основе возможно формирование нежилого помещения как обособленного объекта, что позволяет обществу воспользоваться преимущественным правом на приобретение данного нежилого помещения.

Указанный вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Кроме того, суд указал на неправомерность ссылок органа местного самоуправления в оспариваемом отказе на нормы статьи 27 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», поскольку указанные нормы регулируют случаи отказа в осуществлении кадастрового учета и касаются органов кадастрового учета, к которым орган местного самоуправления не относится, а также на неуказание в отказе конкретных причин, по которым не было удовлетворено заявление общества при наличии лишь перечня правовых норм, нарушенных, по мнению органа местного самоуправления, обществом.

Решением суда первой инстанции отказ органа местного самоуправления в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения признан недействительным. Решение оставлено в силе судами апелляционной и кассационной инстанции.

 

8. В случае, когда рыночная стоимость объекта недвижимости определена независимым оценщиком с учетом налога на добавленную стоимость, такая стоимость должна быть указана в распоряжении органа местного самоуправления с учетом налога на добавленную стоимость. Порядок исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость при реализации государственного или муниципального недвижимого имущества не должен приводить к увеличению установленной в распоряжении и договоре о выкупе рыночной стоимости этого имущества на сумму налога[2].

Дело № А33-4791/2010. Аналогичные решения приняты Арбитражным судом Красноярского края по делам №№ А33-4172/2010, А33-20152/2009.

Прокурор обратился в арбитражный суд в интересах общества с ограниченной ответственностью с заявлением о признании недействительным распоряжения органа местного самоуправления о приватизации нежилого помещения в части указания рыночной стоимости нежилого помещения без ссылки на включение в указанную рыночную стоимость помещения налога на добавленную стоимость (НДС).

Ответчик, оспаривая требования прокурора, ссылался на отсутствие в заключении оценщика указания на включение в рыночную цену объекта оценки НДС, а также на то, что правовыми актами на пользователя отчета не возлагается обязанность проводить анализ и экспертизу содержания отчета.

При рассмотрении дела суд установил, что рыночная стоимость продаваемого нежилого помещения определена независимым оценщиком с учетом НДС, что следует из отчета независимого оценщика, таблиц «Определение стоимости объекта затратным методом», «Определение стоимости оцениваемого здания методом сравнения продаж».

Оценив представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении муниципального недвижимого имущества, реализуемого по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает в себя налог на добавленную стоимость.

Указанная позиция основана на требованиях абзаца 2 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которой при реализации (передаче) на территории Российской Федерации муниципального имущества, незакрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога. При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Следовательно, субъекты малого и среднего предпринимательства при получении в порядке приватизации государственного или муниципального имущества должны исполнить обязанности налогового агента по уплате в бюджет сумм НДС. Отсутствие в распоряжении администрации указания на включение налога в рыночную стоимость влечет для покупателя увеличение стоимости приобретаемого имущества, поскольку последний обязан будет самостоятельно начислить на стоимость приобретаемого имущества НДС сверх суммы налога, уже включенной в рыночную стоимость имущества.

  В связи с изложенным решением суда первой инстанции распоряжение органа местного самоуправления признано недействительным.

Решение оставлено в силе судами апелляционной и кассационной инстанций.

 

9.  Многократное заключение сторонами дополнительных соглашений к договору аренды, не прошедшему вопреки требованию закона государственной регистрации, устанавливающих срок аренды менее года, изменяющих размер арендной платы, срок и порядок ее внесения, излагающих предмет аренды в новой редакции, расценены как самостоятельные соглашения, подтверждающие факт пользования арендованным имуществом более двух лет.  

Дело № А33-4000/2010.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением к органу местного самоуправления о признании незаконным и отмене решения об отказе в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – нежилого помещения.

Отказывая в реализации преимущественного права выкупа, ответчик указал, что на момент вступления в силу Закона № 159-ФЗ нежилое помещение находилось в пользовании у общества на основании договора аренды менее двух лет. Подписанный сторонами   26.03.2001 договор аренды не может рассматриваться как заключенный, поскольку срок его действия определен более одного года, вместе с тем, договор не зарегистрирован в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Дополнительные соглашения к данному договору также не прошли процедуру государственной регистрации.

Удовлетворяя заявление общества, арбитражный суд исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона  № 159-ФЗ для целей реализации преимущественного права выкупа арендуемое имущество должно находиться у субъекта малого или среднего предпринимательства во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

При рассмотрении дела суд первой инстанции установил, что договор аренды от 26.03.2001 действительно являлся незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации. Вместе с тем материалами дела подтверждено, что в указанный договор сторонами впоследствии ежегодно вносились изменения и дополнения. Неоднократными дополнениями продлялся срок действия договора аренды от 26.03.2001 на срок не более одного года, излагался предмет договора в новой редакции, устанавливался размер арендной платы, срок и порядок ее внесения.

Указанные дополнения расценены судом как заключение договоров аренды на срок менее одного года, а потому не подлежащие государственной регистрации и считающиеся заключенными с момента подписания указанных соглашений.

На основании изложенного суд пришел к выводу, что владение нежилым помещением осуществлялось обществом непрерывно в течение более двух лет до вступления в силу Закона № 159-ФЗ, в связи с чем при соответствии заявителя всем установленным законом критериям, предоставляющим преимущественное право выкупа арендованного имущества, отказ органа местного самоуправления в предоставлении такого права признан судом незаконным.  

Решение суда первой инстанции оставлено в силе судом кассационной инстанции.

 

10. Преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества возникает только на основании договора аренды такого имущества. Период пользования субъектом малого и среднего предпринимательства государственным или муниципальным имуществом на основании договора субаренды не включается в срок пользования имуществом, необходимый для приобретения права преимущественного выкупа по правилам Закона № 159-ФЗ.

Дело № А33-8505/2010.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением к органу местного самоуправления об оспаривании отказа в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого нежилого помещения. Отказ обоснован тем, что общество не отвечает требованиям, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, поскольку на момент вступления в силу указанного Федерального закона арендуемое имущество находилось во владении заявителя менее двух лет.

Обжалуя отказ органа местного самоуправления, общество указало, что установленный Законом № 159-ФЗ срок пользования имуществом должен исчисляться до момента обращения с заявлением к уполномоченному органу о приватизации недвижимого имущества, а также на то, что ответчик при рассмотрении заявления обязан был учесть факт ранее заключенного договора субаренды между заявителем и предыдущим арендатором помещения.

Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона  № 159-ФЗ для целей реализации преимущественного права выкупа арендуемое имущество должно находиться у субъекта малого или среднего предпринимательства во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Установив при рассмотрении дела, что договор аренды нежилого помещения между заявителем и органом местного самоуправления заключен менее, чем за два года до даты вступления в силу Закона № 159-ФЗ, суд пришел к выводу, что общество на момент обращения с заявлением не отвечало требованиям, установленным пунктом 1 статьи 3 Законом № 159-ФЗ, следовательно, у него отсутствовало преимущественное право на выкуп помещения.

Довод заявителя о необходимости исчисления установленного законом двухлетнего срока аренды имущества с учетом ранее заключенного договора субаренды между заявителем и предыдущим арендатором помещения отклонен судом, поскольку закон не предусматривает в качестве основания возникновения преимущественного права выкупа договор субаренды имущества, а доказательств наличия отношений правопреемства между заявителем и предыдущим арендатором не представлено.

Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение без изменения.

      

11. В компетенцию органа местного самоуправления не входит установление предельного значения площади и предельного срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в отношении которого субъектами малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право выкупа. 

Дело № А33-2839/2010

Прокурор обратился в арбитражный суд с заявлением к органу местного самоуправления о признании недействующими подпунктов Положения о порядке и условиях приватизации муниципального имущества, устанавливающих основания реализации недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, приватизируемого на основании Закона № 159-ФЗ, а именно, предельную площадь отчуждаемого имущества в размере не более 250 кв.м. и предельный срок рассрочки оплаты 3 года.

Возражая против удовлетворения требований прокурора, ответчик указывал, что Закон № 159-ФЗ не содержит запрета на уменьшение установленных законами субъектов Российской Федерации предельного значения площади арендуемого имущества и предельного срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества, Закон Красноярского края от 30.10.2008 № 7-2279 «Об установлении предельного значения площади и срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на его приобретение» (далее - Закона Красноярского края № 7-2279) определяет предельное значение площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого арендуемого имущества и не содержит запрета на ограничение принятия органами местного самоуправления  решений в сторону уменьшения указанных предельных значений. В связи с этим орган местного самоуправления полагал, что не превысил полномочия при принятии указанного Положения.  

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, исходя из Закона № 159-ФЗ, вопросы регулирования отношений, возникающих в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, соответственно, в компетенцию органа местного самоуправления не входит установление предельного значения площади арендуемого имущества и предельного срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества, отчуждаемого в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

Статьей 1 Закона Красноярского края № 7-2279 установлено предельное значение площади арендуемого недвижимого имущества для отчуждения государственного имущества Красноярского края или имущества муниципальных образований путем реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства в размере не более 1000 квадратных метров, статьей 2 указанного Закона установлен срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества - не более 5 лет с момента заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.

Оспариваемыми пунктами Положения установлена меньшая, чем предусмотрена Законом Красноярского края № 7-2279, предельная площадь отчуждаемого имущества, и меньший, чем предусмотрен названным Законом, срок рассрочки оплаты, что приводит к нарушению прав субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих недвижимое имущество, поскольку ограничивает их права на выкуп муниципального имущества большей площадью и на рассрочку платежа на больший срок.

Решение суда вступило в законную силу.

 

 

Опубликовано: 10.09.2012 12:30 Обновлено: 08.06.2023 13:43