Обобщение практики рассмотрения споров с участием Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю при осуществлении регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за 2009-2010 годы

Обобщение

практики рассмотрения споров с участием Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю при осуществлении регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за 2009-2010 годы.

 

г. Красноярск                                                                                                             31.03.2011

 

В соответствии с п. 3.2 Плана работы Арбитражного суда Красноярского края на первое полугодие 2011 года проведено обобщение практики рассмотрения споров, с участием Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю при осуществлении регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за 2009-2010 годы.

Цель мероприятия – обозначить воспринятые Арбитражным судом Красноярского края основные подходы к применению соответствующих норм права, а также выявить проблемные для судебной практики вопросы правоприменения.

Предметом обобщения послужили судебные акты Арбитражного суда Красноярского края, обжалованные в вышестоящие инстанции лицами, участвующими в деле, а также выбранные путем интеллектуального поиска в программе АИС «Судопроизводство».

 

1. Универсальному правопреемнику переходит право на обращение за государственной регистрацией права собственности на объект недвижимости, построенный правопредшественником. Государственная регистрация прав  проводится на основании документов, подтверждающих факт создания объекта, в том числе разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и передаточного акта.

Дело № А33-19413/2009

ОАО «М.» обратилось в арбитражный суд с заявлением к регистрирующему органу о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на сооружение. В обоснование требования заявитель указал, что в результате присоединения ОАО «К.» к ОАО «М.» последнему в порядке универсального правопреемства перешли права на объект недвижимого имущества, построенный ОАО «К.». Строительство объекта ОАО «К.» осуществлялось с соблюдением требований действующего законодательства. Уполномоченным органом выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, однако регистрация прав на построенный объект не произведена. В связи с тем, что ОАО «М.» по передаточному акту перешли все права и обязанности ОАО «К.», истец подал в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. Полагая отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав незаконным, ОАО «М.» обратилось в арбитражный суд.

Возражая против удовлетворения заявленного требования, регистрирующий орган сослался на пункт 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», указав, что заявителем не представлены документы, необходимые для государственной регистрации, а именно, подтверждающие возникновение у ОАО «М.» прав на объект недвижимого имущества. Представленное заявителем на государственную регистрацию разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может рассматриваться как основание приобретения права собственности на сооружение ОАО «К.», так как в соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В свою очередь сведения о государственной регистрации права собственности ОАО «К.» на объект отсутствуют.

Рассмотрев заявление, арбитражный суд пришел к выводу о незаконности отказа в государственной регистрации прав, мотивировав судебный акт следующим.

Как следует из материалов дела, ОАО «М.» обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на сооружение как на вновь созданный объект недвижимого имущества в порядке статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приложив в качестве правоустанавливающих документов документы, подтверждающие факт создания этого объекта и правопреемство ОАО «М.» по отношению к застройщику ОАО «К.».

Таким образом, заявитель просил зарегистрировать право собственности в соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не переход к нему от ОАО «К.» права собственности в соответствии с пунктом 2 той же статьи.

Исходя из пункта 2 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридическое лицо, реорганизованное в форме присоединения  к нему другого юридического лица, считается универсальным правопреемником присоединяемого юридического лица.

Поскольку по передаточному акту ОАО «М.» были передано все имущество, а также права и обязанности присоединяемого ОАО «К.», к заявителю перешло и право на обращение за регистрацией права собственности на созданные правопредшественником объекты недвижимости.

В связи с изложенным суд указал, что передача сооружения как вновь возведенного объекта в процессе реорганизации в форме присоединения возможна и без государственной регистрации права собственности ОАО «К.» на сооружение, а отсутствие такой регистрации за передающей стороной в данном случае не является основанием для отказа в регистрации права собственности универсального правопреемника.

Решение суда оставлено без изменения постановлением суда апелляционной инстанции.

 

2. В государственной регистрации права на помещение, расположенное в подвале многоквартирного дома, может быть отказано, если из материалов регистрационного дела следует, что данное помещение является местом общего пользования, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома[1].

Дело № А33-14612/2009

Орган местного самоуправления обратился в арбитражный суд с заявлением к регистрирующему органу об оспаривании отказа в государственной регистрации права собственности на нежилое помещений, расположенное в подвале многоквартирного дома. Как указал заявитель, на государственную регистрацию прав представлены все необходимые документы, свидетельствующие о том, что нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимого имущества, в частности, кадастровый паспорт помещения, выписка из реестра муниципальной собственности, выписку из адресного реестра.

Регистрирующий орган в свою очередь указал, что отказ обоснован абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по причине непредставления заявителем документов, необходимых для государственной регистрации, а именно, документы, подтверждающие либо исключающие факт отнесения заявленного на государственную регистрацию помещений к техническому подвалу.

Рассматривая спор, арбитражный суд в удовлетворении требований отказал, указав следующее.

Государственная регистрации прав проводится в порядке, установленном статьей 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и включает стадию проведения правовой экспертизы документов, целью которой является определение возможности совершения юридического акта признания права (наличия, возникновения, передачи, прекращения). Таким образом, государственная регистрация производится при наличии правоустанавливающих документов, подтверждающих бесспорное право заявителя в отсутствие предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации.

Статья 289 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяет собственника помещений в многоквартирном доме правом на долю в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этаже, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Поскольку заявленное на государственную регистрацию помещение находится в подвале, регистрирующий орган в целях выяснения вопроса о принадлежности данного помещения к техническому подвалу запросил соответствующие сведения у органов архитектуры, градостроительства администрации муниципального образования, органа технического учета, а  также у организации, управляющей многоквартирным домом. В свою очередь, в ответе организация по управлению многоквартирным домом сообщила о нахождении в нежилом помещении имущества, принадлежащего собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности. 

В связи с тем, что содержащиеся в материалах регистрационного дела документы вызвали у регистрирующего органа сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации права муниципальной собственности на соответствующие помещения, суд заключил, что в государственной регистрации права отказано обоснованно.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

 

3. Договор перенайма не подлежит государственной регистрации, если на момент его регистрации зарегистрированный договор аренды прекратил своё действие (например, ликвидация прежнего арендатора). Фактическое исполнение договора не имеет юридического значения.

Дело № А33-1880/2010

ООО обратилось в арбитражный суд к регистрирующему органу с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды здания; о признании незаконным решения регистрирующего органа об аннулировании записи об обременении права собственности по договору аренды недвижимого имущества.

Решением в удовлетворении заявленного требования отказано на основании следующего.

По договору перенайма, о регистрации которого заявлено ООО, передавались права и обязанности арендатора по зарегистрированному в регистрирующем органе договору. В период между заключением договора перенайма и подачей ООО заявления о государственной регистрации договора арендатор ликвидирован, в связи с чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о прекращении аренды.

В государственной регистрации договора перенайма регистрирующим органом отказано на основании абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку переданные по договору права и обязанности прекратились в связи с ликвидацией первоначального арендатора.

Отказ в государственной регистрации договора признан судом законным.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Согласно пункту 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно части 1 статьи 61, статье 419 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица влечет прекращения его прав и обязанностей.

Таким образом, ликвидация стороны договора аренды до момента государственной регистрации соглашения о перенайме повлекла невозможность государственной регистрации договора перенайма и невозникновение у нового арендатора прав и обязанностей из договора аренды. 

Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено.

Правоотношения сторон возникли из договора аренды недвижимого имущества и трехстороннего соглашения о переходе прав и обязанностей по договору. Материалами дела подтверждается, что стороны фактически исполняли условия заключенных ими соглашений.

Поскольку законодательством не предусмотрен срок, в течение которого необходимо зарегистрировать спорный договор аренды и соглашение к нему, учитывая фактическое его исполнение сторонами и отсутствие доказательств его расторжения, арбитражный суд апелляционной инстанции отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора перенайма, а также решение об аннулировании записи об обремении права собственности по договору аренды имущества признал незаконным.

Суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение оставил без изменения, указав, что договор перенайма по зарегистрированному договору аренды может быть признан заключенным и, следовательно, порождающим права и обязанности у нового арендатора с момента его государственной регистрации. Ликвидация второй стороны договора перенайма – прежнего арендатора до момента государственной регистрации договора перенайма влечет прекращение арендных правоотношений.

 

4. Внесение в государственный реестр сведений об увеличении площади объекта недвижимости за счет включения ранее неучтенных площадей помещений, расположенных в пределах внешних границ объекта, производится путем изменения сведений об объекте без повторной регистрации прав. Требование регистрирующего органа о предоставлении разрешительной документации на проведение реконструктивных работ в такой ситуации незаконно.

Дела №№ А33-1207/2010, А33-10017/2009

Учреждение обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа во внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на нежилое здание и об обязании зарегистрировать внесение изменений. Заявитель указал, что после очередной технической инвентаризации объекта недвижимости выявлены неучтенные площади помещений, расположенные в подвале нежилого здания. Выявление данных площадей произошло в результате внутренней перепланировки помещений – сноса кирпичных перегородок без изменения габаритов несущего каркаса строения. Регистрирующий орган в свою очередь отказался регистрировать изменения площадей объекта, сославшись на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и обосновав отказ тем, что заявителем не представлены разрешение на реконструкцию и акт ввода в эксплуатацию нежилого здания. Полагая, что вывод регистрирующего органа о реконструкции объекта и обусловленный данным выводом отказ противоречат законодательству о государственной регистрации, заявитель обратился в суд.

Регистрирующий орган в возражениях на заявление указал, что изменение объемных границ объекта, равно как и изменение границ объекта на плоскости земельного участка является изменением внешних границ объекта, влекущем необходимость повторной регистрации прав на объект с предоставлением заявителем правоустанавливающих документов. Из представленного на государственную регистрацию кадастрового паспорта регистрирующий орган сделал вывод о том, что у объекта появился пристрой, сведения о котором отсутствовали в ранее предоставлявшемся техническом паспорте. В связи с этим заявитель должен был представить на государственную регистрацию документы, подтверждающие факт создания в результате реконструкции нежилого здания.

Рассмотрев требование, арбитражный суд заявление удовлетворил, сделав следующие выводы.

В соответствии с абзацем 5 пункта 4 статьи 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если в связи с  изменением сведений об объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подраздел I Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества могут вноситься в Единый государственной реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и прилагаемых соответствующих документов.

Согласно пункту 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, для внесения сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода прав на него, используется тип записи об изменениях. К таким сведениям относятся изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т.п.

В соответствии с пунктом 12 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 № 921, сведения об объектах учета, полученные от организаций (органов) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капительного строительства, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта объекта, а также иных документов следует, что изменение площади здания в сторону ее увеличения произошло в результате учета изменений переоборудованных помещений при проведении текущей инвентаризации и включения в общую площадь ранее не учтенных площадей. При этом перепланировка помещений здания произведена без изменения внешних границ здания и его функционального назначения.

Поскольку изменение технических характеристик здания не повлекло за собой существенного изменения объекта, для регистрации изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на спорный объект недвижимости в регистрирующий орган были представлены все необходимые документы. Требование регистрирующего органа о предоставление разрешительной документации на проведение реконструктивных работ в такой ситуации незаконно.

Решение суда оставлено без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций.

 

5. Постановка объекта на кадастровый учет в отсутствие документов, подтверждающих создание объекта недвижимости в установленном законом порядке, не является доказательством отнесения данного объекта к объектам недвижимого имущества.

Дело № А33-11856/2010

Орган местного самоуправления обратился в арбитражный суд с заявлением к регистрирующему органу о признании незаконным отказа в государственной регистрации права муниципальной собственности на сооружение (замощение земельного участка около здания, находящегося в федеральной собственности), об обязании зарегистрировать право муниципальной собственности на сооружение.

 Регистрирующий орган в возражениях на заявление указал, что отказ в государственной регистрации права собственности на заявленный объект обоснован тем, что заявителем вопреки требованиям статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статей 4, 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации не представлены документы в подтверждение факта отнесения заявленного на государственную регистрацию объекта признаков недвижимого имущества.

Рассмотрев спор, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления.

Как установлено судом, заявителем на государственную регистрацию права собственности представлен кадастровый паспорт на сооружение, распоряжение органа местного самоуправления о внесении объекта в реестр муниципальной собственности.  Документов, подтверждающих, что данный объект был создан как недвижимое имущество в установленном законом порядке, заявителем не представлено. Согласно сведениям, поступившим в ответ на запросы регистрирующего органа, документы о предоставлении земельного участка под строительство сооружения, разрешения на строительство и ввод его в эксплуатацию заявителю не выдавались.

 Арбитражный суд пришел к выводу, что поскольку разрешение на строительство данного объекта не выдавалось, земельный участок не выделялся, иные документы, подтверждающие, что данный объект был создан как недвижимое имущество в установленном законом порядке, отсутствуют, заявленное на государственную регистрацию сооружение не может быть отнесено к объектам недвижимого имущества, указанным в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением суда в удовлетворении заявления отказано. Решение вступило в законную силу.

 

6. Право собственности на новый объект недвижимого имущества, созданный в результате законной реконструкции, может быть зарегистрировано за лицом, осуществившим такую реконструкцию.

Дело № А33-8019/2009

Общественная организация обратилась в арбитражный суд к регистрирующему органу с  заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, созданные в результате реконструкции здания. В обоснование требования заявитель указал, что новые помещения, о регистрации прав на которые заявлено организацией, созданы в результате  реконструкции объекта недвижимости – здания, переданного заявителю в аренду органом местного самоуправления. По условиям договора аренды муниципального имущества организация была вправе осуществить надстройку этажей здания. В административных органах получены разрешения на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию. В результате реконструкции здания общественной организацией надстроено два этажа и пристройка для лестничных клеток. В соответствии с соглашением об определении долей в праве собственности на объект, созданный в процессе реконструкции объекта муниципальной собственности, заключенного собственником и арендатором недвижимости, последнему перешло право собственности на созданные нежилые помещения.

Полагая, что созданные объекты недвижимости в силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации являются собственностью организации, последняя обратилась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прав на помещения. Однако регистрирующий орган в государственной регистрации прав отказал.

Ответчик представил отзыв на заявление, в котором требования не признал в связи с тем, что объект, заявленный на государственную регистрацию, представляет собой часть здания и не является самостоятельных объектом недвижимого имущества. Иными словами, заявителем произведено неотделимое улучшение арендованного имущества, которое в силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации является собственностью арендодателя, арендатор при этом вправе требовать только возмещения стоимости произведенных улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.  В связи с этим представленные заявителем на государственную регистрацию документы не могут являться законными основаниями для приобретения прав на имущество. Указанное обстоятельство явилось в соответствии с абзацем 4.8 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для отказа в государственной регистрации права собственности.

Рассмотрев спор, арбитражный суд  заявленные требования признал законными и обоснованными на основании следующего.

В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Как следует из материалов дела, заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения. К заявлению организация приложила распоряжение о предварительном согласовании места размещения пристройки к нежилому зданию, согласно которому утвержден акт выбора земельного участка и земельный участок предоставлен в аренду для проведения проектно-изыскательских работ; договор аренды земельного участка; разрешение на реконструкцию нежилого здания с надстройкой двух этажей и устройством пристроек; технический паспорт на новые помещения; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно указанным документам общественная организация подтвердила, что создала новые объекты недвижимого имущества – нежилые помещения путем надстройки этажей здания, переданного муниципальным образованием в аренду организации. Осуществление реконструкции здания производилось за счет денежных средств организации и с соблюдением требований градостроительного законодательства, а именно, с получением общественной организацией необходимых разрешений, и с согласия собственника здания.

Материалами дела подтверждено, что построенные помещения являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, поскольку обладают признаками изолированности и обособленности от других помещений в здании. Обособленность данных помещений обеспечивается самостоятельным входом – пристройкой с лестничными клетками, строительство которых производилось одновременно со строительством помещений.

При этом арбитражный суд отверг доводы ответчика о том, что заявителем произведены неотделимые улучшения здания, поскольку из смысла статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации под улучшением имущества, являющимся собственностью арендодателя, следует понимать изменения, повышающие эффективность использования имущества, расширяющие возможности или улучшающие условия пользования им и соответственно повышающие стоимость арендованного имущества. В то время как в рассматриваемом споре созданы новые объекты недвижимого имущества. А неотделимые улучшения переданного в аренду имущества по соглашению об определении долей в праве собственности на объект, созданный в процессе реконструкции объекта муниципальной собственности, признаны муниципальной собственностью.

На основании изложенного суд заявленные требования удовлетворил, признав отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности, незаконным.

Решение суда оставлено без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций.

 

Дело № А33-16762/2009

Российская Федерация в лице уполномоченного органа обратилась в арбитражный суд к регистрирующему органу  с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и обязании регистрирующего органа зарегистрировать право собственности Российской Федерации на данный объект.

В обоснование заявления Российская Федерации указала, что заявленный на государственную регистрацию объект – здание суда общей юрисдикции - создан в результате реконструкции иного объекта недвижимого имущества детского сада. Реконструкция объекта произведена в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. На государственную регистрацию права собственности вновь созданного объекта недвижимого имущества представлены разрешение органа местного самоуправления о проведении реконструкции здания, технический паспорт, акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, распоряжение органа государственной власти Российской Федерации об отнесении здания к объекту федеральной собственности.

Регистрирующий орган в возражениях на заявление указал, что реконструированный объект находился в собственности субъекта Российской Федерации. Данный объект из краевой собственности в собственность Российской Федерации не передавался, в связи с чем отсутствуют основания считать  здание собственностью последней. Поскольку реконструкция не является способом приобретения права собственности, регистрирующий орган пришел к выводу, что правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества (абзац 8 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Кроме того, вопреки абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявителем не представлены документы, подтверждающие, что на момент реконструкции имущество являлось государственной собственностью Российской Федерации, в связи с чем Российская Федерации не приобретает права собственности на реконструированный объект.

Рассмотрев спор, арбитражный суд требования удовлетворил на основании следующего.

Статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В материалах дела имеется согласие собственника здания – субъекта Российской Федерации – на проведение органом государственной власти Российской Федерации реконструкции нежилого здания с изменением его назначения.

В соответствии  с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Объект недвижимости может утратить тождественность не только в результате строительства, но и при реконструкции (капитальной перестройке) существующего объекта путем существенного изменения его основных технических характеристик либо при строительстве нового объекта с использованием прежнего объекта.

При этом при оценке обстоятельств, связанных с реконструкцией существующего объекта, необходимо учитывать, что правовая оценка работ по перепланировке, перестройке здания, увеличении его этажности и т.п. зависит от того, создается ли в результате этого новый объект или изменяются характеристики существующего. Если работы по реконструкции существенно изменяют первоначальные индивидуально определенные признаки объекта недвижимости, в результате чего он фактически не сохраняется, а возникает новый объект, к нему применимы правила статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации о возникновении права собственности.

Из представленных в материалы дела документов следует, что в результате реконструкции здания путем создания подвала, надстройки третьего этажа, увеличения площади помещений, увеличения внешних границ здания на местности, изменения внутренних характеристик здания (количество комнат), создания инженерного обеспечения (водопровод, отопление, канализация, вентиляция) заявителем создан самостоятельный объект недвижимости.

Таким образом, строительные работы в ходе реконструкции привели к изменению первоначальных индивидуально-определенных признаков реконструируемого объекта, а также целевого назначения имущества (на момент передачи в собственность края назначение здания - детский сад, в настоящее время - здание для размещения районного суда). Доказательства возможности индивидуализировать прежний объект по сохранившимся конструктивным элементам здания отсутствуют. Объект права, находившийся ранее в реестре краевого имущества в натуре не сохранился, в связи с чем регистрация права на него и возврат имущества в натуре невозможны.

Поскольку заявителем представлены в регистрирующей орган документы о создании объекта недвижимости (разрешение на реконструкцию, акт ввода в эксплуатацию, распоряжение об утверждении ввода объекта в эксплуатацию, распоряжение о включении объекта в состав имущества Российской Федерации), которые никем не были оспорены,  право краевой собственности на здание не было зарегистрировано и в материалы регистрационного дела был представлен акт об исключении первоначального объекта из реестра краевой собственности, то есть спора о праве собственности между Российской Федерацией и субъектом Российской Федерации не было, регистрирующий орган, как указал суд, не вправе был отказывать в государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимости. 

Решение суда оставлено без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций.

 

7. Формальное несоответствие отдельных характеристик объекта, указанного в правоустанавливающих документах, объекту, заявленному на регистрации (в том числе в части наименования объекта), а равно отсутствие отдельных индивидуализирующих признаков объекта в правоустанавливающих документах, не является безусловным основанием для отказа в государственной регистрации. Идентичность объекта недвижимости объекту, указанному в правоустанавливающих документах, может быть подтверждена заявителем иными документами.

Дела №№ А33-6122/2009, А33-6113/2009, А33-2470/2009

ОАО обратилось в арбитражный суд с заявлением к регистрирующему органу о признании отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества недействительным. В обоснование заявления ОАО указало, что заявленное на государственную регистрацию имущество передано обществу при его учреждении в 1997 году одним из учредителей. В целях государственной регистрации прав на объект в регистрирующий орган ОАО представлены акт приема-передачи объектов в качестве вклада в уставный капитал общества, договор учредителей о создании ОАО, справка-расшифровка к акту. Регистрирующим органом в свою очередь отказано в государственной регистрации прав.

Возражая на заявленные требования, ответчик указал, что представленные на государственную регистрацию правоустанавливающие документы не позволяют установить соответствие заявленного на государственную регистрацию объекта объекту, указанному в них: не совпадают наименование объектов, указание на год ввода в эксплуатацию недостаточно для идентификации объекта. Справка-расшифровка к акту приема-передачи имущества от учредителя общества к ОАО, подтверждающая, что заявленный на государственную регистрацию объект вошел в оплату уставного капитала и  значится в инвентаризационной описи основных средств, не может считаться допустимым доказательством, подтверждающим идентичность имущества, указанного в акте приема-передачи и представленного на государственную регистрацию прав. В связи с этим в государственной регистрации прав отказано в соответствии с абзацем 8 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Решением суда заявленные требования удовлетворены.

Арбитражный суд, исходя из того, что по законодательству о приватизации требования к описанию и индивидуализации приватизированного объекта недвижимости были соблюдены, пришел к выводу о возможности идентификации заявленного на государственную регистрацию объекта по правоустанавливающим документам с учетом дополнительных доказательств тождества объектов, а именно, справки-расшифровки к акту и выписки из единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, выданной органом технического учета объектов недвижимого имущества. Судом указано, что заявитель не ограничен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в представлении дополнительных документов, необходимых для подтверждения своего права. Названные документы расценены арбитражным судом как приложение, необходимое для установления идентичности объекта, заявленного на государственную регистрацию, объекту, переданному по акту приема-передачи. Поскольку ОАО представлены в регистрирующий орган документы, подтверждающие характеристики объекта недвижимого имущества, необходимые для его внесения в Единый государственный реестр прав, отказ в государственной регистрации незаконен.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда отменено, в удовлетворении требований отказано. Суд апелляционной инстанции при принятии судебного акта исходил из следующего.

Согласно  статье 12 Федерального закона  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Правилами ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, описание объекта недвижимости, содержащееся в документах, представляемых для государственной регистрации, включает в себя, в том числе, вид (наименование), адрес (местоположение), площадь объекта.

В представленном на государственную регистрацию акте приема-передачи содержатся сведения об адресе (местоположении) имущества, наименование объекта, инвентарный номер, год ввода в эксплуатацию, остаточная стоимость объекта. Сведения о площади объекта отсутствуют. Таким образом, как заключил суд апелляционной инстанции, представленный акт приема-передачи имущества не содержит достаточного для идентификации описания объекта недвижимости, с заявлением о регистрации права собственности на который обратилось общество. Кроме того, при этом за государственной регистрацией заявитель обратился в отношении объекта с иным наименованием. Вывод суда первой инстанции о том, что выписка из единого государственного реестр объектов градостроительной деятельности позволяет идентифицировать объект и отличить его от иных объектов, не основан на нормах материального права, поскольку требование о наличии в правоустанавливающих документах надлежащего описания объекта недвижимости установлено законом. Иными словами, из представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов на объект недвижимости должны усматриваться идентификационные признаки такого объекта, позволяющие достоверно установить данный объект. Представление на государственную регистрацию иных документов с целью установления идентичности объекта, не предусмотрено законом.

Суд кассационной инстанции, признавая выводы суда апелляционной инстанции ошибочными, постановление отменил, решение суда первой инстанции оставил без изменения. При этом судом кассационной инстанции указано, что перечень оснований для государственной регистрации прав определен в пункте 1 статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не является исчерпывающим и включает в себя, в том числе: акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

 

Дело № А33-19413/2009

ОАО обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества. В обоснование заявления ОАО указало, что представило все необходимые для государственной регистрации документы, подтверждающие возникновение прав на вновь созданный объект.

Регистрирующий орган, возражая на доводы искового заявления, указал, что  отказ в государственной регистрации обоснован, в том числе, невозможностью идентификации имущества, права на которое заявлены на государственную регистрацию. В соответствии со статьей 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, представленные на государственную регистрацию, должны содержать описание недвижимого имущества. В то же время в представленных на государственную регистрацию разрешении на ввод объекта в эксплуатацию и кадастровом паспорте объекта указаны различные характеристики объекта недвижимого имущества, в связи с чем заявителем не подтверждено возникновение прав на заявленный объект.

Рассматривая спор, арбитражный суд отказ регистрирующего органа признал незаконным на основании следующего.  

Заявителем во исполнение статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в регистрирующий орган представлены все необходимые для государственной регистрации документы, подтверждающие возникновение прав на вновь созданный объект, в том числе, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и кадастровый паспорт объекта.

В представленном на регистрацию разрешении на ввод объекта в эксплуатацию  и кадастровом паспорте содержались не идентичные формулировки, описывающие объект. Признавая данное обстоятельство не существенным для целей государственной регистрации, арбитражный суд указал, что описание сооружения в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию дается исходя из его проектных характеристик и разрешения на строительство как объекта капитального строительства.

Описание же объекта недвижимости при кадастровом учете производится с целью определения его индивидуальных признаков как объекта недвижимого имущества для целей регистрации права, необходимости введения в гражданский оборот с учетом норм Гражданского кодекса Российской Федерации.

При кадастровом учете недвижимости – это объект не только градостроительной деятельности, но и объект гражданских прав, и в этом качестве недвижимость может характеризоваться различными количественными и качественными показателями. Несмотря на это, для целей имущественного оборота, а значит и для государственной регистрации прав она является одной и той же индивидуально-определенной вещью в соответствии с гражданским законодательством.

В связи с изложенным суд заключил, что если название объекта в разрешении на ввод в эксплуатацию не совпадает с описанием объекта недвижимости как объекта кадастрового учета в кадастровом паспорте, то это обстоятельство само по себе не является основанием для вывода об отсутствии у заявителя каких-либо прав на заявленный объект.

Решение суда оставлено без изменения постановлением суда апелляционной инстанции.

 

8. Одновременно с государственной регистрацией договора ипотеки земельного участка регистратор обязан произвести государственную регистрацию ипотеки здания (сооружения), находящегося на данном земельном участке, если иное не предусмотрено договором ипотеки. Указанные регистрационные действия осуществляются без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Дело № А33-3337/2010

Банк обратился в арбитражный суд с заявлением к регистрирующему органу о признании незаконным бездействия, выразившегося в невнесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации ипотеки на жилой дом и об обязании внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующую запись. В обоснование заявления банк указал, что жилой дом построен гражданкой К. на земельном участке, находящемся в залоге у банка. В силу пункта 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное.

Регистрирующий орган указал, что предметом договора ипотеки выступал только земельный участок, а следовательно, возведенный на нем объект недвижимого имущества, не может рассматриваться как находящийся в залоге.

Рассматривая спор, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Между банком и гражданкой К. заключен договор ипотеки принадлежащего последней на праве собственности земельного участка. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись об ипотеке вышеуказанного земельного участка. В дальнейшем регистрирующий орган зарегистрировал за гражданкой К. право собственности на дом, построенный на данном земельном участке.

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом земельном участке здания или сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие (пункт 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в редакции, действующей на момент заключения договора ипотеки земельного участка, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В договоре ипотеки земельного участка отсутствует условие, предусматривающее, что находящееся на земельном участке и принадлежащее залогодателю здание (жилой дом) не заложено тому же залогодателю. При указанных обстоятельствах с момента регистрации права собственности гражданки К. на жилой дом, возведенный на заложенном земельном участке, у банка в силу прямого указания закона возникло право залога на указанное недвижимое имущество.

Решение суда оставлено без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций.

 

9. Поскольку запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ипотеке в силу закона является техническим подтверждением государством возникшего на основании закона обременения недвижимого имущества, ее внесение государственным регистратором в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним со ссылкой на устранение технической ошибки является правомерным.

Дело № А33-13290/2008

ОАО обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании незаконным решения регистрирующего органа об исправлении технической ошибки, заключающейся во внесении в подраздел III-2 записи о возникновении ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, заявление удовлетворено.

Из материалов дела следует, что ОАО в качестве застройщика осуществлено строительство многоквартирного жилого дома с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Данный дом введен в эксплуатацию. ОАО является собственником квартиры, расположенной в указанном доме.

Актом, составленным государственным регистратором об обнаружении и исправлении технической ошибки, зафиксировано несоответствие записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним статье 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно данному акту при государственной регистрации права собственности ОАО на спорную квартиру не была внесена запись об ипотеке в силу закона. В данном акте также отражено решение государственного регистратора о внесении изменений в подраздел III-2  Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним путем внесения в него записи об ипотеке в силу закона в пользу участников долевого строительства.

Часть 1 статьи 21 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предоставляет государственному регистратору право самостоятельно исправить обнаруженную им техническую ошибку в записях, допущенную при государственной регистрации прав. Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи.

Примерный перечень технических ошибок, исправление которых возможно в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 21 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  приведен в пункте 70 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 № 184. Согласно данному перечню по решению государственного регистратора в государственном реестре могут быть исправлены ошибки, связанные  с неверным указанием номера государственной регистрации права, сделки, реквизитов свидетельства о государственной регистрации права, даты и номера государственной регистрации сделки, сведения, внесенные в Единый государственный реестр прав, не соответствуют аналогичным сведениям в правоустанавливающем документе, который имеет приоритет перед записями.

Толкуя названные нормы права суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что внесение записи об ипотеки в силу закона на основании решения регистратора об исправлении технической ошибки не может быть признано законным, поскольку внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке в силу закону в пользу участников долевого строительства нарушает права правообладателя на распоряжение объектом недвижимого имущества, а также потенциальных приобретателей права на квартиру. Иными словами, принятие регистрационным органом решения об исправлении технической ошибки путем внесения записи об ипотеке в силу закона напрямую затрагивает интересы как самого заявителя, так и третьих лиц.

Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменил, в удовлетворении заявленных требований отказал по следующим основаниям.

В силу пункта 3 статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.

По смыслу закона о государственной регистрации запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ипотеке в силу закона является лишь техническим подтверждением государством возникшего на основании закона обременения недвижимого имущества. В связи с этим допустимо применение в названной ситуации части 1 статьи 21 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» об устранении технической ошибки.

 

10. Акт описи и ареста имущества должника, составленный судебным приставом-исполнителем в установленном Федеральным законом «Об исполнительном производстве» порядке, является достаточным основанием для государственной регистрации ареста.

Дело № А33-18140/2009

ЗАО обратилось в арбитражный суд с заявлением к регистрирующему органу о признании незаконным бездействия, выразившегося в невнесении записи о государственной регистрации ареста на недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистрирующий орган в отзыве на заявление указал, что бездействие в государственной регистрации вызвано тем, что акт описи и ареста имущества не является документом, достаточным для совершения регистрационных действий.

Согласно статье 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация обременения в виде наложения ареста на недвижимое имущество осуществляется на основании решения органа власти о наложении ареста. В свою очередь согласно части 1 статьи 14 Федерального закона «Об исполнительном производстве» решения по вопросам исполнительного производства, принимаемые судебным приставом-исполнителем, оформляются постановлениями должностного лица службы судебных приставов. На основании указанных норм права необходимым для государственной регистрации  ареста документом является постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста.

Рассмотрев дело, арбитражный суд заявленные требования удовлетворил в силу следующего.

По смыслу статей 12, 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, внесение записей в Единый государственной реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется  на основании документов, отвечающих требованиям действующего законодательства и отражающих информацию, необходимую для государственной регистрации.

Частью 4 статьи 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве» установлено, что арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости – ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. В соответствии с частью 5 названной статьи арест имущества должника по общему правилу производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых с составлением акта о наложении ареста (описи имущества).

Акт о наложении ареста на имущество должника (описи имущества) подписывается судебным приставом-исполнителем, понятыми, лицом, которому судебным приставом-исполнителем передано под охрану или на хранение указанное имущество, и иными лицами, присутствовавшими при аресте.

Как указано в части 7 статьи 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в регистрирующий орган направляется постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество должника, акт о наложении ареста на имущество должника (описи имущества), если они составлялись, не позднее дня, следующего за днем вынесения постановления или составления акта.

Проанализировав данные нормы права, суд заключил, что используемый законодателем в статье 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» термин «решение о наложении ареста» является собирательным понятием, которое включает любой из вариантов документов, поименованных в части 7 статьи 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве».

Кроме того, как указал суд, постановление о наложении ареста судебным приставом-исполнителем может не выносится.

Принимая во внимание, что представленные в дело акты ареста и описи имущества содержат индивидуализированные признаки имущества, определен состав имущества, а также имеется указание на запрет на совершение с данным имуществом распорядительных действий, такие акты могут являться основанием для осуществления регистрационных действий.

Решение суда оставлено без изменения постановлениями судов апелляционной  и кассационной инстанции.

 

 

Опубликовано: 10.09.2012 12:22 Обновлено: 08.06.2023 13:43