Т. И. Машкина, Р. С. Вахитов. Правовой режим самовольных построек

Как свидетельствует арбитражная практика, в последние годы увеличивается число дел, связанных с применением ст. 222 Гражданского кодекса РФ, регулирующей отношения по поводу самовольных построек. Как правило, самовольно возводятся объекты, которые приносят доход, например здания магазинов, кафе, склады, гаражи, цеха, автозаправочные станции и т, д.

Причин увеличения количества подобных споров несколько, Прежде всего владельцы недвижимости осознали необходимость обязательного оформления своих прав на недвижимое имущество, без чего нельзя ввести объекты недвижимости в хозяйственный оборот. Следующая причина — сложность, громоздкость, пробельность правовых механизмов, действующих на всех стадиях, сопутствующих строительству объектов: отвод и согласование земельного участка, согласование проекта строительства, получение различного рода разрешений и т. д. Безусловно, важную роль в создании самовольных построек играет и менталитет наших граждан: стремление игнорировать, обойти закон, а не соблюсти его.

Изучение проблем, связанных с самовольными постройками, а также судебной практики по данной категории дел позволяет сделать вывод, что в настоящее время отсутствуют четкое правовое регулирование значительного числа вопросов в этой области и, как следствие, единообразие в правоприменении. Сначала проанализируем законодательство, регулирующее отношения по поводу самовольных построек.

Статья 222 ГК РФ “Самовольная постройка” помещена в главу 14 Кодекса “Приобретение права собственности”. Это обусловлено тем, что вследствие самовольного строительства при наличии предусмотренных в законе условий может возникнуть право собственности на результат самовольного строительства либо у застройщика, либо у другого лица как право собственности на новую вещь,

В данном смысле ст. 222 ГК РФ связана с п. 1 ст. 218 Кодекса, предусматривающим, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом при создании вещи с соблюдением закона и иных правовых актов. Статья 222 регламентирует как раз один из тех случаев, когда требования закона и иных правовых актов при создании новой вещи (постройки) не соблюдены.

Гражданский кодекс РФ определяет самовольную постройку как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, при решении вопроса о возможности применения ст. 222 ГК РФ суду прежде всего необходимо выяснить, является ли объект, служащий предметом спора, недвижимым имуществом. Признаки недвижимости закреплены в ст. 130 ГК РФ. Под действие ст. 222 подпадают только те объекты недвижимости, которые могут быть квалифицированы как постройка, т, е. представляют собой результат деятельности по строительству.

На основе анализа изложенного выше определения самовольной постройки многие делают вывод, что ст. 222 ГК РФ не регулируются отношения относительно объектов незавершенного строительства. Этот вывод, по мнению авторов, вытекает из того, что п. 1 ст. 222 определяет объект как постройку, что предполагает степень законченности процесса строительства. Законодатель также говорит об имуществе, созданном на земельном участке, Объекты незавершенного строительства еще только находятся в процессе создания.

Противоположный подход к решению данного вопроса основывается на том, что объект незавершенного строительства — недвижимое имущество, а исходя из смысла п. 1 ст. 222 любое недвижимое имущество (включая и не завершенный строительством объект), отвечающее одному из трех условий, названных в данной норме, является самовольной постройкой, на которую в соответствии с п. 3 названной статьи может быть признано право собственности в судебном порядке. Термины “постройка” и “созданный” в контексте ст. 222 ГК РФ не следует толковать в смысле завершенности процесса строительства.

Так, при рассмотрении двух дел (№ АЗЗ-9798/03-с2, А33-16687/03-с2) Арбитражным судом Красноярского края на основании ст. 222 ГК РФ признано право собственности на самовольно возведенные объекты незавершенного строительства. Однако, учитывая незначительное количество подобных дел, говорить, что позиция о допустимости признания судом права собственности на такие объекты является в настоящее время в судебной практике общепризнанной, преждевременно.

Не решен должным образом вопрос о том, при каких условиях и в каком порядке положения ст. 222 ГК РФ могут применяться к самовольно реконструированным объектам недвижимости1. Его особая актуальность обусловлена тем, что значительная часть дел о признании права собственности на основании ст. 222 касается именно случаев самовольной реконструкции. По данному вопросу можно выделить несколько подходов.

Согласно первому из них признать право собственности на самовольно реконструированный объект по правилам ст. 222 ГК РФ возможно лишь при условии, если в результате реконструкции появился новый объект, существенно отличающийся от объекта до начала реконструкции. В таком случае можно сделать вывод, что этот объект соответствует требованиям ст. 222, т. е. является постройкой, созданной вновь на базе того объекта, который был до реконструкции.

По мнению сторонников второго подхода, признание судом права собственности на самовольно реконструированные объекты по правилам п. 3 ст. 222 ГК РФ возможно независимо от характера реконструкции. При этом речь может идти о применении указанных правил только по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ), поскольку, исходя из буквального смысла п. 1 ст. 222, понятие самовольной постройки по своему содержанию не охватывает самовольно реконструированные объекты, В содержании судебного решения о признании права собственности должно быть четко отражено, что судом признается право собственности не на самовольную постройку (как вновь созданный объект), а на самовольно реконструированный объект недвижимости.

Анализ судебной практики показывает, что зачастую самовольно реконструированные объекты в судебных актах фактически отождествляются с самовольными постройками2.

На наш взгляд, нужно обратить внимание еще на один момент: из буквального смысла определения самовольной постройки, содержащегося в п. 1 ст. 222 ГК РФ, следует, что положения настоящей статьи не применяются к самовольно установленным временным сооружениям.

После констатации факта, что соответствующий объект является недвижимым имуществом, суду для решения вопроса о возможности применения положений ст. 222 ГК РФ необходимо установить наличие у данного объекта недвижимости признаков, характеризующих его как самовольную постройку. Самовольность считается имеющей место, если присутствует хотя бы один из трех признаков;

— постройка создана на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Иначе говоря, земельный участок должен быть не отведенным прежде всего для целей строительства;

— постройка создана без необходимых разрешений. Законодатель вообще не упоминает, о каких разрешениях идет речь. Представляется, что к основным из них относятся указанные в федеральном законодательстве, например разрешение на строительство, архитектурно-планировочное задание, утвержденные в установленном порядке архитектурный проект и проектно-сметная документация и т. д. К числу разрешений нужно 'отнести заключения уполномоченных органов о соблюдении санитарных, противопожарных, экологических правил и норм, правил по охране памятников и т. д. Таким образом, этот блок оснований является достаточно неопределенным;

— постройка создана с существенным на рушением градостроительных и строительных норм и правил.

Анализ практики показывает, что вопрос о том, отвечает ли соответствующий объект признакам самовольной постройки, закрепленным в п. 1 ст. 222 ГК РФ, исследуется судом, как правило, должным образом. При этом чаще всего объекты признаются самовольными постройками по причине их создания истцом без получения на это необходимых разрешений и создания их на земельных участках, не отведенных для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами.

Субъектом, участвующим в отношениях, регулируемых ст. 222 ГК РФ, в первую очередь является лицо, осуществившее самовольную постройку. Очевидно, в статье идет речь о создателе постройки, и формально из-под действия данного правового режима выводятся фактические владельцы самовольной постройки, не являющиеся ее создателями, в том числе лица, которым самовольная постройка перешла на основании гражданско-правовой сделки.

Например, ФАС Уральского округа в постановлении от 20.09.2004 по делу № Ф09-3071/04-ГК пришел к выводу, что ответчик не является лицом, осуществившим самовольные постройки, поэтому согласно ст. 222 ГК РФ основания для возложения на него обязанности по сносу указанных построек отсутствуют.

Пункт 2 названной статьи устанавливает два последствия, которые наступают для лица, создавшего самовольную постройку.

Во-первых, устанавливается, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Это правило согласуется с общим выводом, предусмотренным п. 1 ст. 218 ГК РФ: право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом, если вещь создана с соблюдением закона и иных правовых актов.

Логическое следствие неприобретения права собственности на самовольную постройку — установленный законодателем запрет на вовлечение самовольной постройки в гражданский оборот, включая совершение с таким объектом каких-либо сделок.

Во-вторых, согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Вопросы сноса самовольных построек регулируются также специальным законодательством. Так, в силу п. 3 ст. 25 Федерального закона от 17.11.95 № 169-ФЗ “Об архитектурной деятельности в Российской Федерации” лицо, виновное в строительстве или изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Вместе с тем действующее законодательство должным образом не регулирует механизм осуществления сноса самовольных построек.

Всоответствии с п. 2 ст. 62 Земельного кодекса РФ лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть на основании решения суда принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе путем сноса незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

При этом федеральным законодателем прямо не решен другой вопрос: в каком порядке (судебном или административном) должен производиться снос самовольной постройки, когда такой снос выполняется не самим лицом, осуществившим строительство, а другими лицами за его счет.

Согласно первому подходу к решению данного вопроса снос самовольной постройки должен осуществляться на основании решения суда, поскольку при сносе самовольной постройки затрагиваются имущественные гражданские права, а в таких случаях должен действовать судебный порядок разрешения споров.

Сторонники второго подхода исходят из того, что самовольная постройка не является объектом гражданских прав, поэтому ее снос непосредственно не затрагивает имущественные права и законные интересы лица, осуществившего строительство. На основании изложенного делается вывод о допустимости сноса в указанном выше случае самовольной постройки на основании решения уполномоченного административного органа.

В частности, такой административный порядок сноса самовольных построек, находящихся на территории г. Красноярска, регулируется Положением о порядке сноса само-волёных строений в городе Красноярске, утвержденным решением Красноярского городского совета от 26.09.97 № 6-43, а также Положением, о порядке выявления и сноса самовольных строений на территории города Красноярска, утвержденным постановлением администрации г. Красноярска от 06.09.2004 № 398.

Независимо от решения вопроса о допустимости административного порядка сноса самовольных построек, очевидно, что при поступлении в суд иска о сносе такой постройки он подлежит рассмотрению по существу.

Пункт 3 ст. 222 ГК РФ в качестве исключения из общего правила о неприобретении права собственности на самовольную постройку и о необходимости ее сноса (п. 2 настоящей статьи) предусматривает два случая, при которых право собственности на самовольную постройку все-таки может быть признано, причем только в судебном порядке. В этом смысле самовольная постройка является едва ли не единственным объектом, вовлекаемым в гражданский оборот на основании судебного решения.

В первом случае (абз. 1 п. 3 ст. 222) речь идет о признании судом права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке. Здесь требуется соблюдение условия о том, что “данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку”.

Следует обратить внимание на то, что использование земельных участков возможно в разрешенных пределах. В тех случаях, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого использования земли, требование о признании права собственности на нее судом не может быть удовлетворено. Иначе оно будет противоречить ст. 8 Земельного кодекса РФ.

Во втором случае (абз. 2 п. 3 ст. 222) речь идет о признании права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на постройку за указанными лицами также устанавливается на основании решения суда. Лицо, осуществившее самовольную постройку на таком участке, имеет право на возмещение лицом, приобретшем право собственности на нее, расходов на постройку в размере, определенном судом.

Анализ норм закона позволяет, на наш взгляд, следующим образом сгруппировать условия, необходимые для признания права собственности на самовольно возведенные объекты:

· объект, на который истец просит признать право собственности, обладает признаками самовольной постройки, т. е. является недвижимым имуществом, отвечающим хотя бы одному из трех условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ;

· постройка возведена истцом на чужом земельном участке самостоятельно или третьим лицом по поручению истца, для истца и заего счет (абз. 1 п. 3 ст. 222) либо она должнабыть возведена на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования (абз. 2 п. 3 ст. 222);

· земельный участок, на котором возведена постройка, должен быть на момент рассмотрения дела в установленном порядке предоставлен истцу под возведенную постройку (абз. 1 п. 3 ст. 222) либо он должен находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном бессрочном) пользовании истца (абз. 2 п. 3 ст. 222);

· сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Следует согласиться с мнением заместителя председателя Кассационной коллегии Верховного Суда РФ Н. Толчеевым3, что круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам о признании права собственности на самовольную постройку, должен определяться исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости.

До настоящего времени действуют СНиП 3.01.04-87 “Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения”. В названных СНиП перечислен состав документов, которые должны быть представлены для приемки законченного строительством объекта в зависимости от его вида и назначения, Поэтому суду при рассмотрении дел надлежит исследовать круг документов, предусмотренных СНиП и свидетельствующих о соблюдении градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных правил и т. д.

Учитывая, что абсолютное большинство исков о признании права собственности на самовольные постройки заявляется в арбитражный суд на основании абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ, т. е. касается признания права собственности за лицом, осуществившим самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, в дальнейшем мы остановимся на анализе условий, необходимых для признания права собственности именно по данному основанию.

Вместе с тем некоторые из этих условий являются общими для признания права собственности на самовольную постройку как за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, так и за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, В этой связи все, что будет сказано в отношении данных условий, в полной мере подлежит применению и во втором случае.

При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку суду нужно установить, является ли объект, в отношении которого заявлено требование, самовольной постройкой. Ранее уже были рассмотрены признаки самовольной постройки, и все сказанное по этому поводу в полной мере применимо к рассмотрению дел о признании права собственности на такие постройки.

Следующее условие касается установления факта возведения постройки истцом самостоятельно либо третьим лицом по поручению истца, для истца и за счет последнего.

Когда объект возведен истцом самостоятельно (так называемым хозспособом), то, как показывает анализ практики, арбитражным судом в подтверждение этого принимаются следующие документы: акты о приемке выполненных работ, архитектурно-планировочные задания, проектная документация на строительство объекта, лицензия на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений, выданная истцу, осуществившему постройку объекта, счета-фактуры, накладные на приобретение строительных материалов, платежные документы об их оплате и др.

При возведении самовольной постройки третьим лицом по поручению истца и за его счет суд для подтверждения этого обстоятельства принимает во внимание следующие документы: заключенные истцом с третьими лицами договоры строительного подряда, акты приемки выполненных по договору подряда работ, локальные сметы, сводные сметные расчеты стоимости строительства, выставленные подрядчиками счета-фактуры, платежные поручения на перечисление денежных средств в счет оплаты выполненных строительных работ, проектная документация на строительство объекта и др.

Анализ судебной практики свидетельствует о том, что нередко одним из оснований для отказа в признании за истцом права собственности на самовольные постройки служит недоказанность истцом того, что он является лицом, осуществившим самовольную постройку4.

К сожалению, вопрос о том, осуществлена ли постройка истцом, иногда исследуется ненадлежащим образом. Подчас в материалах дела имеются лишь счета-фактуры, выставленные на оплату строительных материалов, накладные на отпуск материалов, но нет документов о выполнении работ по строительству объекта. Следовательно, указанное выше условие для признания права собственности на объект в таком случае нельзя признать доказанным.

Еще одно обязательное условие заключается в выявлении факта предоставления истцу земельного участка в установленном порядке под возведенную самовольную постройку. Без этого условия право собственности на самовольную постройку за указанным лицом признано быть не может. К сожалению, данное условие неоднозначно толкуется в литературе и судебной практике.

Наиболее остро стоит вопрос по поводу толкования содержащегося в абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ словосочетания “участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку”.

Применяя данное правило, одни авторы5 исходят из того, что земельный участок необязательно должен быть предоставлен под самовольную постройку на момент рассмотрения судом иска о признании права собственности на указанную постройку. Главное, чтобы к этому моменту было хотя бы обещание собственника (или уполномоченного собственником лица), выраженное им в письме, отзыве на иск и т. д., о возможности предоставления земельного участка истцу для эксплуатации самовольной постройки в будущем после признания судом права собственности на указанную постройку.

Изложенный подход широко распространен в судебной практике.

Так, оставляя в силе решение суда первой инстанции об отказе в иске о признании права на самовольные постройки, ФАС Уральского округа в постановлении от 03.06.2004 по делу № Ф09-1622/04-ГК указал, что истец не предъявил доказательств, свидетельствующих о том, что участок земли был предоставлен истцу в установленном земельным законодательством порядке или будет предоставлен под возведенные постройки. То есть из текста постановления вытекает, что суд допускает возможность предоставления земельного участка под самовольные постройки не только до обращения с иском в суд или в период судебного разбирательства, но и в дальнейшем.

В другом случае постановлением от 09.08.2004 по делу № Ф09-2482/04-ГК ФАС Уральского округа отменил постановление суда апелляционной инстанции, которым заявителю отказано в иске о признании права собственности на недвижимое имущество. Суд кассационной инстанции принял во внимание отзыв администрации города и письмо департамента планирования и развития города, из которых усматривается, что земельный участок будет предоставлен истцу в установленном порядке в соответствии с требованиями ст. 28—32 Земельного кодекса РФ под самовольную постройку.

На наш взгляд, более обоснован второй подход к толкованию указанной выше нормы, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим данную постройку на не принадлежащем ему земельном участке лишь в случае, если земельный участок, на котором возведено строение, будет на момент рассмотрения дела в установленном порядке предоставлен этому лицу, Думается, именно такой вывод следует из смысла п. 3 ст. 222 ГК РФ. Предоставление земельного участка истцу на момент рассмотрения дела — непременное условие для удовлетворения судом иска о признании права собственности на самовольную постройку за упомянутым лицом.

Подобное толкование абз. 1 п. 1 ст. 222 ГК РФ содержится и в п, 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.96 № 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, согласно которому при рассмотрении дел о признании права собственности на жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, необходимо иметь в виду, что такое требование в силу п. 3 ст. 222 Кодекса может быть удовлетворено лишь при предоставлении истцу земельного участка, на котором возведена самовольная постройка.

Далее в Постановлении № 6/8 указывается, что, учитывая изложенное, при принятии искового заявления и в стадии подготовки дела к судебному разбирательству судье при определении круга доказательств, необходимых для разрешения возникшего спора, следует предложить истцу представить и доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка.

Таким образом, если земельный участок не будет предоставлен истцу на момент рассмотрения дела, в удовлетворении иска должно быть отказано. Письменные обещания уполномоченного органа предоставить земельный участок под возведенную самовольную постройку (либо рассмотреть вопрос о его предоставлении) после признания судом права собственности на указанную постройку не означают, что истцу данный земельный участок предоставлен в установленном порядке.

Само по себе обещание не порождает никаких обязательств собственника (уполномоченного им лица) по предоставлению соответствующего участка под возведенную постройку в будущем. Кроме того, в подобной ситуации суд фактически принимает решение под условием. Факта выделения земельного участка, т. е. одного из юридических фактов, имеющих существенное значение для дела, нет, поэтому решение по делу будет незаконным.

Данный подход, по нашему мнению, характерен для практики ФАС Восточно-Сибирского округа. Суд не признает право собственности на самовольные постройки, если в деле имеются доказательства предоставления истцу земельного участка для эксплуатации самовольной постройки в будущем (см., например, постановления от 03.03.2003 по делу № А19-4039/02-23-Ф02-388/03-С2 и от 08.07.2004 по делу № А19-10746/03-35-Ф02-2651/04-С2).

Четкая позиция по обсуждаемому вопросу содержится в статье судьи Арбитражного суда Краснодарского края С. Моргунова. Он считает, что одним из обязательных условий для признания права собственности на самовольные строения является факт выделения земельного участка. При этом автор указывает, что “предоставление земельного участка должно состояться до рассмотрения искового заявления по существу, так как действующим законодательством не предусмотрено принятие судебного решения под условием, т. е. до выполнения данного условия право собственности на объект самовольного строительства не может быть признано в судебном порядке.

Подтверждением отведения земли служат правоустанавливающие документы (постановление, договор с кадастровым планом участка), а также доказательства выделения участка в натуре (акт приема-передачи межевых знаков и т. д.).

Различного рода письменные обещания, заверения о предоставлении земельного участка в будущем, даже исходящие от полномочных органов, проекты постановлений, договоров не могут служить выполнением этого условия”6.

Итак, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим данную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, лишь в случае, если земельный участок, на котором возведено строение, будет на момент рассмотрения дела в установленном порядке предоставлен этому лицу.

При исследовании вопроса о предоставлении истцу земельного участка под возведенную постройку особое внимание следует обращать на соблюдение принципа разрешенного использования земельного участка. Другими словами, земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, не просто должен быть предоставлен истцу на момент рассмотрения дела, его надлежит предоставить для эксплуатации возведенной на нем самовольной постройки. К сожалению, данное обстоятельство не всегда должным образом исследуется судом. Для иллюстрации последнего тезиса приведем несколько примеров из судебной практики.

Арбитражный суд при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим ее на не принадлежащем ему земельном участке, установил, что истцу земельный участок, на котором расположена самовольная постройка (нежилое торговое здание), был предоставлен по договору аренды от 26.11,2001 “для размещения торгового павильона”. А согласно распоряжению администрации города от 12.02.2003 истцу на указанном земельном участке разрешено “размещение на 3 года временного торгового павильона облегченного типа”.

Несмотря на то, что названные доказательства свидетельствуют лишь о предоставлении истцу земельного участка для размещения временного торгового павильона, а не самовольно возведенного на нем объекта недвижимости, судом был сделан вывод, что земельный участок на момент рассмотрения дела предоставлен истцу под возведенную самовольную постройку. На наш взгляд, в такой ситуации можно констатировать несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении другого дела суд пришел к выводу, что самовольная постройка (АГЗС) расположена на земельном участке, выделенном администрацией города специально для ее размещения. Однако в материалах дела имеются лишь распоряжение администрации города о предварительном согласовании истцу места размещения объекта и договор аренды земельного участка, согласно которому участок предоставлен истцу в аренду “для использования в целях проведения проектно-изыскательских работ под место размещения автогазозаправочной станции”. Указанные обстоятельства не позволяют сделать вывод, что земельный участок предоставлен истцу для эксплуатации самовольной постройки. Следовательно, у суда отсутствовали основания для удовлетворения иска о признании за истцом права собственности на самовольную постройку.

В другом случае решением арбитражного суда ООО было отказано в иске о признании права собственности на самовольную постройку (здание магазина) в связи с недоказанностью истцом обстоятельств, необходимых для удовлетворения исковых требований в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

Апелляционная инстанция, отменяя решение суда и удовлетворяя исковые требования, пришла к выводу, что земельный участок предоставлен истцу по договору аренды от 12.08.2003. Однако апелляционной инстанцией не было учтено, что по данному договору земельный участок был предоставлен департаментом недвижимости города истцу в аренду “для использования в целях строительства отдельно строящегося двухэтажного магазина”. Строительство же самовольной постройки, на которую истец просил признать право, было завершено до предоставления ему земельного участка по указанному договору в аренду (на что ссылался и сам истец в исковом заявлении).

Предоставление земельного участка в целях строительства (может быть, даже другого объекта) в то время, когда оно уже было завершено, не может, на наш взгляд, рассматриваться как предоставление земельного участка под возведенную постройку, о котором идет речь в п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Последнее обязательное условие для признания судом права собственности на самовольную постройку заключается в том, что сохранение самовольной постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и создавать угрозы жизни и здоровью граждан (абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ). Это требование закона носит самостоятельный характер. Поэтому при наличии факта нарушения самовольной постройкой прав и охраняемых законом интересов других лиц право собственности на такую постройку не может быть признано независимо от решения вопроса о предоставлении истцу земельного участка под возведенную самовольную постройку.

Этот вывод довольно часто применяется в судебной практике. Например, ОАО обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на самовольно выстроенные им здания. Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в иске акционерному обществу отказал.

ФАС Уральского округа в постановлении от 26.02.2003 по делу № Ф09-315/2003-ГК оставил кассационную жалобу истца без удовлетворения, указав следующее. Материалами дела подтверждается, что объекты самовольной постройки возведены истцом с нарушением как ранее действовавших санитарных норм и правил, так и нынешних, доказательств устранения допущенных нарушений и получения истцом надлежащих согласований и разрешений в уполномоченных на то органах последним представлено не было. В этой связи суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали в удовлетворении иска. Вывод суда, что само по себе предоставление земельного участка под возведенную постройку не является достаточным основанием для признания на нее права собственности, признан кассационной инстанцией правомерным.

Обязанность по доказывания того, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ возлагается на истца. Этому следует и судебная практика.

Так, ОАО обратилось с иском к ООО о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную ответчиком на земельном участке, который находится в бессрочном пользовании истца.

Решением, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, в иске акционерному обществу отказано. Постановлением ФАС Уральского округа от 27.05.2003 по делу № Ф09-1334/03-ГК решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции оставлены в силе. Абзацем 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Истцом не доказано, что возведенная им постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие указанных выше нарушений и угрозы должно подтверждаться определенными доказательствами, а именно: разрешениями и заключениями соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, свидетельствующими о соответствии объекта установленным градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным и другим нормам и правилам.

Судебная практики по рассмотрению дел о признании права собственности на самовольные постройки свидетельствует о том, что в ряде случаев судом не предпринимаются попытки к получению наиболее широкого круга информации о соответствии самовольно возведенного объекта требованиям действующих норм и правил.

В материалах дел, как правило, присутствуют доказательства соблюдения при строительстве спорных объектов правил пожарной безопасности, санитарных правил, заключения о состоянии конструкций возведенного здания, соответствии объекта строительным нормам и правилам, а также о соответствии объекта самовольной постройки генеральному плану конкретного поселения.

Обязательному выяснению при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольную постройку подлежит вопрос о соответствии возведенного объекта экологическим нормам и правилам, поскольку законодательство об охране окружающей среды содержит более чем недвусмысленные требования об обязательном соблюдении экологических норм и правил при проектировании, строительстве, реконструкции и вводе в эксплуатацию зданий, строений и сооружений.

В п. 6 ст. 3 ФЗ “Об архитектурной деятельности в Российской Федерации” предусмотрено, что экологическая экспертиза проводится независимо от источников финансирования проекта в порядке, установленном законодательством об охране окружающей среды. Согласно ст. 37 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ “Об охране окружающей среды” строительство и реконструкция зданий, строений, сооружений и иных объектов должны осуществляться по утвержденным проектам, имеющим положительные заключения государственной экологической экспертизы, с соблюдением требований в области охраны окружающей среды, а также санитарных и строительных требований, норм и правил. При осуществлении строительства и реконструкции зданий, строений, сооружений и иных объектов принимаются меры по охране окружающей среды, восстановлению природной среды, рекультивации земель, благоустройству территорий в соответствии с законодательством РФ.

Строгие требования в области охраны окружающей среды содержатся в законодательстве применительно к размещению, проектированию, строительству, реконструкции, вводу в эксплуатацию зданий, строений, сооружений и иных объектов.

Указанные положения позволяют сделать вывод, что соблюдение требований в области охраны окружающей среды должно обязательно проверяться судом при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольные постройки. Это приобретает особую важность в случаях, когда объектами самовольной постройки являются объекты производственного назначения (гаражи, производственные цеха, склады, авто- и газозаправочные станции и др.), эксплуатация которых может причинить значительный ущерб окружающей среде.

Невыяснение или ненадлежащее выяснение судом вопроса о соблюдении названных требований свидетельствует о неполном исследовании судом всех обстоятельств дела, в том числе фактов ненарушения самовольной постройкой прав и охраняемых законом интересов других лиц, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, поскольку к правам и законным интересам других лиц, которые не должны нарушаться сохранением самовольной постройки, относится в том числе и право каждого человека на благоприятную окружающую среду, на ее защиту от негативного воздействия, вызванного хозяйственной и иной деятельностью (ст. 42 Конституции РФ ст. 11 ФЗ “Об охране окружающей среды”).

При исследовании обстоятельств дела нельзя забывать о том, что самовольная постройка, на которую истец просит признать право собственности, должна соответствовать генеральному плану застройки конкретного поселения и находиться в пределах установленных красных линий.

В соответствии с ранее действовавшим и новым градостроительными кодексами генеральный план поселений является основным градостроительным документом о градостроительном планировании развития территорий поселений, осуществляемом прежде всего в целях обеспечения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности. Утверждается генеральный план представительным органом местного самоуправления поселения.

Возводимые объекты капитального строительства должны соответствовать градостроительной документации, в том числе и генеральному плану поселения. В противном случае может иметь место нарушение прав и законных интересов как в целом населения соответствующего населенного пункта, так и отдельных граждан.

При рассмотрении дела о признании права собственности на самовольную постройку суду следует оценивать генеральный план конкретного поселения с изменениями, а также соответствие данного плана градостроительным нормам и правилам. На это обстоятельство обращается внимание и в судебной практике.

Так, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на нежилое здание. Администрация города заявила встречный иск об обязании предпринимателя снести самовольную постройку. Решением суда первой инстанции в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

Оставляя решение суда без изменения, суд апелляционной инстанции пришел, в частности, к выводу, что сохранение самовольной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, поскольку в соответствии с генеральным планом города, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР в 1978 г., на земельном участке под спорным объектом недвижимости запроектирована автомагистраль.

ФАС Уральского округа постановлением от 22.01.2004 по делу № Ф09-4053/03-ГК отменил постановление апелляционной инстанции, передав дело на новое рассмотрение в эту инстанцию, указав следующее. В силу ч. 6 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ от 07,05.98 № 73-ФЗ7 генеральные планы городских и сельских поселений разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления соответствующих поселений.

Генеральный план городских или сельских поселений до его утверждения подлежит опубликованию и согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, специально уполномоченными государственными органами в области экологической экспертизы, а также с заинтересованными организациями и населением (ч. 7 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ).

В период разработки нового генерального плана города действует ранее утвержденный генеральный план в части, не противоречащей правилам застройки (ч. 8 ст. 35 Кодекса).

В этой связи, учитывая, что генеральный план города был разработан и утвержден в 1978 г. в соответствии с интересами населения и государства в указанное время, суду надлежало исследовать вопрос о наличии изменений в генеральном плане и соответствии его положений градостроительным нормам и правилам, действующим на момент рассмотрения спора.

Анализ судебной практики подтверждает, что иногда при принятии судебных решений игнорируются правила о красных линиях, нарушение которых расценивается как несущественное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, Считаем, что вопрос о строительстве самовольной постройки в пределах установленных градостроительной документацией красных линий подлежит обязательному выяснению.

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ под красными линиями понимаются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

При выдаче разрешения на строительство обязательной проверке подлежит соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям.

Учитывая, что красные линии устанавливаются в целях обеспечения общественных интересов при осуществлении градостроительной деятельности, их нарушение без соответствующего согласования при возведении самовольной постройки влечет нарушение прав и законных интересов других лиц. Согласно п. 3 ст, 222 ГК РФ это является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку.

Далее практически все самовольные постройки присоединяются к электрическим сетям, сетям тепло- и водоснабжения, канализационным сетям. В этой связи истцом от соответствующих эксплуатирующих организаций должны быть представлены доказательства того, что указанные сети обеспечивают нормальную эксплуатацию объекта.

С учетом конкретных обстоятельств дела для вывода об отсутствии вследствие сохранения самовольной постройки нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан в ряде случаев требуются также заключения других компетентных органов (например, органов ГИБДД, органов по охране памятников истории и культуры, инспекции по труду).

Анализ рассмотренных Арбитражным судом Красноярского края дел о признании права собственности на самовольные постройки свидетельствует о том, что, как правило, заключения лицензирующих органов о техническом состоянии строительных конструкций объектов самовольной постройки и пригодности их к эксплуатации абсолютно не мотивированы. Подобного рода заключения, имеющиеся в материалах дел, состоят не более чем из одной странички печатного текста и по своему содержанию носят формальный характер.

Формулировки типа “техническое состояние строительных конструкций, качество строительно-монтажных работ, примененные материалы соответствуют действующим нормам в строительстве и обеспечивают безопасную эксплуатацию здания на нормативный срок службы” какой-либо содержательной информации в себе не несут. Каким конкретно нормам в строительстве соответствуют указанные конструкции и работы, на каком основании сделан вывод о безопасности эксплуатации здания, из таких заключений не следует. Думается, подобные заключения не могут служить надлежащим доказательством.

В настоящее время в судебной практике отсутствует единообразный подход к решению вопроса, кто должен быть ответчиком по делам о признании права собственности на самовольные постройки. Законодатель не дает на него прямого ответа.

На практике в качестве ответчиков, как правило, привлекаются администрация города или иного муниципального образования либо орган местного самоуправления, непосредственно наделенный полномочиями по управлению муниципальным имуществом и земельными участками (например, департаменты недвижимости, комитеты по управлению муниципальным имуществом соответствующих муниципальных образований).

Иногда истцы в качестве ответчиков, непонятно по каким соображениям, указывают налоговые инспекции. По некоторым делам в качестве ответчиков истцы называют органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, территориальные управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, органы по архитектуре и градостроительству и др.

На наш взгляд, надлежащим ответчиком по иску о признании права собственности на самовольные постройки является администрация соответствующего муниципального образования, за исключением случаев, когда нормативно-правовыми актами предусмотрено иное.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 28.08.95 № 154-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” в ведении муниципальных образований находится, в частности, регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований, контроль за использованием земель на территории муниципального образования.

В свою очередь, администрация соответствующего муниципального образования является органом общей компетенции и, будучи таковым, выступает в интересах муниципального образования по большинству вопросов, отнесенных к ведению муниципального образования. Часть этих полномочий она вправе закрепить за созданными ею органами специальной компетенции, наделенными полномочиями по решению строго определенного круга вопросов, указанных в нормативно-правовых актах, определяющих статус таких органов.

При рассмотрении исков о признании права собственности на самовольные постройки суд должен установить наличие целого ряда условий, при наличии которых иск подлежит удовлетворению. В частности, требуется установить факт ненарушения сохранением постройки прав и законных интересов других лиц и то, что сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Для выявления подобных фактов необходимо проверить широкий круг обстоятельств, относящихся к компетенции различных органов, в связи с чем ни один из органов специальной компетенции без предоставления ему специальных полномочий не может самостоятельно выступать в суде в качестве ответчика по делам о признании права собственности на самовольные постройки.

В связи с изложенным следует, в частности, признать неправомерной широко распространенную практику привлечения в качестве ответчиков по делам о признании права собственности на самовольные постройки органов местного самоуправления со специальной компетенцией, непосредственно наделенных полномочиями по /управлению муниципальным имуществом и земельными участками.

Например, по делам о признании права собственности на самовольные постройки, находящиеся на территории г. Красноярска, ответчиком должна выступать администрация города, поскольку Департамент недвижимости администрации города и Комитет по архитектуре и градостроительству (так же как и другие органы), будучи органами администрации города со специальной компетенцией, соответствующими полномочиями не наделены.

В заключение хотелось бы обратить внимание на то, что иногда на практике имеет место искаженное понимание положений ст. 222 ГК РФ. Это выражается в том, что п. 3 настоящей статьи применяется изолированно от других положений Кодекса, в том числе от п. 1 ст. 218, в силу которого право собственности на новую вещь возникает при условии, если она создана лицом с соблюдением закона и иных правовых актов, и от общего правила о последствиях возведения самовольной постройки, содержащегося в п. 2 ст. 222, согласно которому самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Пункт 3 данной статьи, предусматривающий возможность признания судом права собственности на самовольную постройку, устанавливает исключение из названного общего правила. То есть в исключительном случае при проверке максимально широкого круга обстоятельств, свидетельствующих о ненарушении сохранением самовольной постройки каких-либо прав и законных интересов других лиц, отсутствии какой-либо угрозы жизни и здоровью граждан, суд может признать на такую постройку право собственности за лицом, осуществившим ее на не принадлежащем ему земельном участке, или за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка.

Следует отметить, что исключение не должно подменять собой общее правило.

_________________________________

1 В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ 2004 г. под реконструкцией понимается изменение парамет ров объектов капительного строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

2 См., например, решения Арбитражного суда Красноярского края по делам № А33-9020/04-с2, А33-9909/04-с2, АЗЗ-16173/04-с2. Архив Арбитражного суда Красноярского края.

3 Толчеев Н. Признание судом права собственности на самовольную постройку // Российская юстиция. 2003. № 5. С. 32.

4 См., например, дела № А33-18883/03-с2, А33-3092/04-с2, A33-17S78/04-C2. Архив Арбитражного суда Красноярского края.

5 См., например, Толчеев Н. Указ. соч. С. 33.

6 Моргунов С. Правовые проблемы самовольной постройки // Хозяйство и право. 2004. № 5. С. 118.7 Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ Градостроительный кодекс РФ 1998г. признан утратившим силу, за исключением ряда положений.

7 Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ Градостроительный кодекс РФ 1998г. признан утратившим силу, за исключением ряда положений.

Опубликовано в журнале «Арбитражная практика» №8 2005

Опубликовано: 10.07.2012 16:12 Обновлено: 10.07.2012 16:12